新疆高院：
合资、合作开发房地产法律关系河南森合律师，双方签订合同目的旨在通过协议履行共同进行房产开发获取相关经济利益，英达公司抽回出资、私自转移共管账户资金的行为以及昌和公司私自抵押项目房产的行为，虽均构成违约，但并不影响双方继续履行合同。昌和公司启动新的账户收取购房款，导致英达公司不能继续参与合作经营管理，合同目的无法实现，昌和公司该行为构成根本违约，英达公司依法享有合同解除权。
阅读提示
共同投资、共享利润、共担风险是合作开发房地产合同的基本内容与特征，但是共同参与对合作项目的经营管理是实现合作开发目的的根本途径。合作项目中一方不能再参与对项目的经营管理，必然导致合同基础的落空，不能参与一方有权以合同目的不能实现为由主张解除合同。
案情简介
2010年2月23日，英达公司与昌和公司签订河南森合律师了《房地产投资合作开发协议》，约定：“一、合作项目：库尔勒经济开发区白鹭河K-51＃地块，土地面积约60亩，土地性质为商业出让。二、合作性质：甲乙双方属于项目合作，即在上述土地上合作开发，本次以甲方（昌和公司）名称进行对外开发经营活动，销售方经双方协商由昌和公司进行销售代理，销售价格由双方协商定价，开发业绩归属乙方（英达公司），甲方（昌和公司）提供办公场所。三、合作方式：甲乙双方各按50％的比例进行首期投资和增资，按出资比例享有权利承担义务。四、项目管理：财务实现项目独立核算，甲、乙双方各派财务人员一名，项目所有收入均由双方商定支付，设立专户（经双方协商用甲方财务章，乙方私章，共同开户）实现财务双控共管。双方公司其他项目的债权债务由双方公司自行解决，与本项目无关。五、首期出资和增资：1．经双方协商首期出资共贰仟万元，各50％。本协议签订后双方应在5日内将各自出资额汇入协议规定的账户。后期所需增资额双方拟定约为贰仟万元，双方各出资壹仟万元，具体出资时间及分几次出资满额由双方协商确定。六、利润分配：昌和公司占53％，英达公司占47％……”。2015年5月昌和公司原法定代表人谭斌去世后，英达公司与昌和公司因房屋销售、工程款支付、收取房款等问题产生矛盾，双方产生争议，诉至法院。英达公司认为在合同履行期间，昌和公司私自抵押、销售合作开发的房产及单方收取购房款不入账属于违约并主张解除合同；昌和公司认为英达公司私自抽回投资、超付工程款等行为已经违约，双方之间已经不再具备继续履行合作协议的基础。
相关法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
法院裁判
一审法院：合同在履行期间，因昌和公司私自抵押、销售合作开发的房产及单方收取购房款不入账等致使合同目的无法实现，属违约行为，英达公司提出解除合同，昌和公司认为英达公司私自抽回投资、超付工程款等行为已经违约，双方之间的争议导致不再具备继续履行合作协议的基础，综合考量英达公司请求解除2010年7月23日签订的《房地产投资合作开发协议》及2010年7月30日签订的《协议书》的诉讼请求有一定的事实和法律依据，一审法院予以支持。
新疆高院：关于案涉《房地产投资合作开发协议》《协议书》应否解除。昌和公司上诉主张英达公司存在违约行为无权主张解除案涉协议，对此本院认为，承前分析，英达公司存在抽回出资、私自转移共管账户资金的违约行为，昌和公司在协议履行过程中亦存在私自抵押、另行设立账户收取购房款的行为，双方均存在违约行为。虽然双方在《房地产投资合作开发协议》《协议书》中并未约定合同解除条款，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，如合同一方违约行为已构成根本违约，则相对方享有法定解除权。本案双方系合资、合作开发房地产法律关系，双方签订合同目的旨在通过协议履行共同进行房产开发获取相关经济利益，英达公司抽回出资、私自转移共管账户资金的行为以及昌和公司私自抵押项目房产的行为，虽均构成违约，但并不影响双方继续履行合同。不过，昌和公司自2016年开始启动新的账户收取购房款，导致英达公司不能继续参与合作经营管理，合同目的无法实现，昌和公司该行为构成根本违约，英达公司依法享有合同解除权。合资、合作开发房地产合同具有“人合性”和“资合性”的特点，双方因案涉争议相互之间已失去信任，不再具备继续履行合作协议的基础，故对英达公司要求解除案涉《房地产投资合作开发协议》《协议书》的诉请，本院予以支持。
案例来源
巴州昌和房地产开发有限责任公司、新疆英达房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷民事二审民事判决书
案号：(2022)新民终62号
裁判日期：2023年6月2日
本文作者：杨丽凡，郑州大学民商法学硕士，房地产业务部专职律师。具有多年民商事仲裁委员会工作经验，熟悉民商事仲裁业务流程。
专长领域：房地产法律事务、民商事法律事务
从业经验：在非诉领域，先后为原银不动产有限公司、邓州中蓝置业有限公司、中梁地产豫北区域公司、旭辉集团河南事业部提供常年法律顾问服务，负责合同起草与审查、出具法律意见书、出具律师函等工作；为香港锦艺集团及其下属项目公司、河南富田兴海实业有限公司、新乡中蓝置业有限公司提供非诉专项法律服务，参与房地产收并购尽职调查、总包单位索赔尽职调查等专项服务。
在诉讼领域，处理多起房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷、物业服务合同纠纷，参与某合伙企业私募基金仲裁案、某置业公司合作开发房地产合同纠纷仲裁案等。
编辑 | 许惠宇
