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昔日上海滩可谓无奇不有，有炒股票、炒黄金河南知名律师的，也有炒地皮、炒房产的，发财者有之，破家者也不在少数。如美国作家爱狄·密勒在《上海：冒险家的乐园》中说的，“上海！这华洋杂处的大都会，这政出多头的大城市，这纸醉金迷的冶游场，这遍地黄金的好地方，真是冒险家的乐园……大家都去上海啊，那里鱼多水又浑，正可以去大大地摸一下”。在这所谓遍地黄金的十里洋场，房地产业自然成为那条最肥大的鱼，引来各路捞鱼高手。
那么，上海地产业从何时兴起？房地产价格不断推高的原因是什么？洋地产商和华人地产商发家之路有怎样的不同？上海房地产业经历过几次房产危机？本期节目，李涵为您讲述：旧上海滩房地产业的乱世风云
1845年11月，在第一次鸦片战争的硝烟散去后，上海道台宫慕久按照清廷旨意及《南京条约》的规定，将上海县城北边的一块土地划给英国人居住。在开埠通商的最初10年，上海并不显山露水。最初的租界也仅为前后街（即外滩及其平行的路），另有10条东西走向的通道（即今日之北京东路、南京东路、九江路、汉口路等），均为田间小径。租界最初10年的人口增长也极为缓慢。1844年时仅有50名外国人，第二年增至120人，到1851年也仅为265人。此外，租界内还有500多名华人。
不过这种状况并未维持很长时间。太平军起事并占据金陵后，上海县城内也于1853年爆发“小刀会”起义，城内居民为避乱而纷纷搬入租界，租界人口一度激增至两万人。1860年后，太平军屡次南下，而上海在洋枪队的保护下反而成为一处难得的“安全岛”，租界人口由数万人突破至数十万人（最高峰时超过50万人）。在此情况下，英、美、法领事将原《租地章程》中“不得建房租与华人”等限制性条款加以删改，“华洋分居”的禁令就此成河南知名律师了一纸空文。
在此期间，大量的平板简屋在租界内拔地而起，华人的住宅需求成为外商投资房产的重要动力。1854年，仅英租界内就有不下800幢简屋出租，而且收益相当可观。
战乱的延续导致租界内华人住宅需求不断高涨，很多原本从事贸易的外商洋行也都纷纷改事房地产经营，因为后者比外贸生意更稳妥，利润也更大、更直接。在此热潮下，租界内地价在10余年间涨了十几倍。开埠之初，法租界每亩土地押租只需银三四十两，到1857年即涨到每亩600余两。太平军逼近苏州后，租界内地价更是一发而不可收拾，如时任法国驻沪代理领事爱棠说的：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买。”“地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两已被认为很贵，现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。”
不过，在太平军最终失败后，避难的华人如潮水般退去，租界内人口由数十万迅速减至十万以下。由此，已建成的大批房屋空置，许多投机房地产的中外商人纷纷破产，这大概是租界内的第一次房地产危机了。
因战争带来的人口给租界的房地产开发带来了巨大的刺激，即便在潮退之后，租界的活力仍旧展露无遗。在工商业日趋繁荣的背景下，租界内外的常住人口不断攀升，到清末，上海人口已突破百万大关。
随着人口增多，租界内的房地产市场也日渐复苏。其中值得注意的是，在1860年代后，昔日临时性的木板简屋逐渐被正式的里弄住宅所取代，这种结合了江南民居和西方城市房屋特点的新式石库门建筑，几乎以每年上万栋的速度递增，这也显示了建设者和居住者对租界抱有长期的打算。
人口膨胀，地价也跟着暴涨。在1865年至1866年间，当时的租界面积不到全上海的1%，但人口占了全上海的22%，地价由最初的每亩20两涨到此时的500两，之后又迅速攀升到1318两。1875年，工部局重估地价为平均每亩白银1459两，比10年前翻了近3倍。1890年，租界内地价攀升到每亩均价3871两，1903年至4603两，到1907年更是达到9606两，较最初翻了数百倍不止。
地价飞涨引发了轮番的跑马圈地。1848年时，以麟瑞洋行大班霍格为首的5名英国商人成立上海跑马总会，以每亩10两银子的价格在现南京路、河南路一带永租土地81亩，修建了上海第一个跑马场。6年后，跑马总会将这一跑马场以每亩超200两的价格出售，随后在浙江中路、南京路两侧以9700两银子圈地170余亩。1861年，又把第二个跑马场以10万两白银的价格出售，最后在现南京西路、西藏中路一带圈建了号称“远东第一”的跑马场（即现在的人民公园、广场一带）。
租界开辟之前，当地官府在房地产方面的收入微薄。嘉庆十六年（1811年），上海县房地产交易税银仅为1354两。租界开辟之后，房捐和地税成为租界当局收入的主要支柱，通常要占到半数甚至七成。由此，房地产商也成了租界当局最受关照的“财神爷”。
开埠之初，上海的房地产业务大多由从事贸易的洋行如沙逊、怡和、仁记等兼营，而这些洋行很多是靠贩卖鸦片起家；另外一些则是凭借租界管理上的特权，每逢有市政建设的计划出台，这些洋行往往闻风而动、抢先圈地，由此聚敛了惊人的财富。
民国年间最著名的上海大地产商哈同即为其中一例。1873年，犹太人哈同来到上海，最初不过是沙逊洋行的看门人，之后又做过跑街、仓库管理员、收租员等。因为工作勤勉、头脑灵活，哈同后来被提升为地产部经理。
1885年中法战争后期，法军在镇南关等地惨败，法国茹费理内阁随即轰然倒台。消息传到上海，法租界内人心大震，一向趾高气扬的法国领事馆甚至挂起了俄国旗帜。由于担心清廷可能收回法租界，法租界内地价迅速下跌，沙逊洋行管理层也做好了撤离的准备。
此时，唯有哈同力排众议，认为中法必将以议和而告终，在这一非常时期，非但不能撤离，更应趁低价时多收购土地。一番思虑后，沙逊洋行接受了哈同的意见，收购了茂名路、淮海中路至长乐路一带土地，之后的国泰电影院、锦江饭店、兰馨大戏院等知名建筑即兴建于此。果不其然，清廷很快与法国签订和约，法租界也如往昔一样熙熙攘攘。经此一役，沙逊洋行获得了巨额利润，哈同本人也在上海地产界赢得了盛誉。
哈同
1901年，哈同脱离沙逊洋行自立门户。哈同洋行经过十余年的发展后，最终将半条南京路收入囊中。当时，南京路两旁以“慈”字命名的大楼、里弄，如慈淑大楼、慈裕里、慈庆里、慈顺里等，都是哈同洋行的产业。由此，哈同一举超过老东家沙逊家族，成为名副其实的上海“地皮大王”。一首童谣也不胫而走：“哈同哈同，与众不同；看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众；筑路筑路，财源亨通！”
童谣里的“攒钱铺路”，指的是哈同斥资60余万两白银，在南京路上铺设铁黎木，以改善交通，并迅速提升南京路一带的房产价格。至于“筑路”，则是哈同利用政界关系，提前得知租界当局制定的“越界筑路”计划，由此抢先用低价大量购入“越界筑路”两侧土地，并建造大量房屋。等到越界马路开通，人口涌入，地价暴涨，财富自然滚滚而来。
“越界筑路”是租界当局在改善居住空间的幌子下，扩大其区域操控权的重要方式，不过在另一方面，这也是近代上海城市区域与空间不断扩大的必然之举。在近百年的租界史中，上海公共租界与法租界都扩充过多次，而扩充的土地均来自“越界筑路”。经过轮番圈地后，上海租界总面积不但是其最初的几十倍，而且超过了全国其它23个租界的总面积一倍有余。在这一过程中，像沙逊、哈同、嘉道理等洋商均大发其财。
远道而来的洋商在上海滩争金夺银，本土的地主、富商、官僚们自不免眼红耳热。民国初年，在上海滩从事房地产开发的洋商已有30余家，而诸多携巨资来沪定居的华人房地产商也大量出现。这些人中，很多本就是为外商效力的买办，论起“买卖地皮”，河南知名律师他们也不逊色于之前的洋老板。
以程谨轩为例，他早年曾做过苦力，后凭着木工手艺进入某建筑队，数年后转为包工头并进而当上了沙逊洋行的买办。此后，程谨轩投身沙逊洋行，从事房地产建造与买卖，在为老板赚足大笔财富的同时，也为之后的单飞铺下坚实的基础。
清末民初是上海房地产发展的黄金时期，经多年的摸爬滚打后，程谨轩练就了极为精准的眼力，他看准了上海西区的发展趋势，并将历年赚到的所有钱投入西区地产，几经买进卖出后，其资金翻了几十倍。到民国初年，程谨轩已成为上海滩的巨富。一战期间，程谨轩更是坐拥上海“两条龙”：一条是从河南路的抛球场至西藏路，另一条是从新世界至卡德路及石门二路一带，整整两条街都是程家财产。除此之外，程谨轩还在静安寺一带拥有大量地产并有其它投资。千万家财下，每月仅收取租金就高达10余万两。
程谨轩去世后，其子程霖生继承父业，在地皮价格不断飞涨的情况下，其家产一度攀升到6000万两白银，成为上海滩上屈指可数、富可敌国的巨商，人称“地产大王”。
仅凭两代人的努力即成为上海滩巨富，像程谨轩家族的情况并非个例。如早期知名买办徐润在1883年即拥有地产3200余亩，其中320亩已经建成房屋近2000间，仅租金收益一项，一年就可达12万两。再如与程谨轩同时起家的周莲堂，其房产主要集中于福州路、广东路、浙江北路一带，资产也具相当规模。另外，浙江南浔大地主出身、号称近代上海房地产业四大台柱的“张、刘、邢、庞”四大家族，移居上海后，虽仍与洋行从事丝茶生意，但其主要投资却多集中于房地产业，其中仅刘家一家即在福州路、广西路建有十几条里弄。进入民国以后，转向地产投资的华商日益增多，如浙江商人虞洽卿、颜料大王贝润生等，后者在1930年代拥有各类房屋近千幢，面积达16万平方米以上。
清末民初以后，随着上海城市化进程的进一步加速，租界内的房地产建设也是日新月异，仅公共租界每年就新建房屋6000多幢甚至更多。在房屋形式上，单间变小并配有卫生间、浴缸等设施的新式里弄，取代了早期两层砖木结构的石库门建筑，此前常见的天井、马头墙等也都消失不见，江南民居的特点被完全抹去。
当然，这一时期最夺人眼球的还是高层建筑的迅速崛起，如今被称为“万国博览会”的外滩建筑群，如和平饭店、汇丰银行大楼、海关大楼等高楼大厦基本建于20世纪一二十年代。此外，一些占地宽广、精美豪奢的花园别墅也在同时期大量出现。
同样值得注意的是，在租界内房屋建筑日趋现代化的同时，租界外的东区、西北地区和浦东也建起了大片厂房，工人们则住在“上无片瓦”的棚户区里。当时的上海居住环境呈现两极分化的态势，富豪的花园洋房与产业工人、苦力、贫民的棚屋简屋共存，而一般平民则大多居住在新式的里弄住宅中，这样的差异与各阶层的收入差距是息息相关的。
城市在发展，房价、地价也同样不断走高。据工部局的估价，1920年租界内平均地价为每亩银10476两，较1916年的8819两上涨一成多。到1933年时，工部局重估地价为银33877两。上海地价的不断上涨，与1927年后上海特别市政府制订的“大上海建设计划”有相当关系。
地价上升，房产交易也同样火爆。以房租为例，在清末民初时，公共租界以外的地段并不算贵，虹口一栋房子的月租也只要3到4元。但到1930年代，特别是“一·二八”事变后，亭子间的月租都从7、8元涨到了20元，而且招租广告刚贴出去，往往浆糊还没有干，房子就已经租出去了。类似情况，在抗战爆发后更是如此。
事实上，参与房地产投资的并不仅限于地产商，很多有实力、有眼光的上海市民也同样参与地皮买卖。在地皮炒作最高潮时，只要付出定洋、买入地皮，什么也不用干，隔夜就可获利，市场热度堪称疯狂。据上海名中医陈存仁回忆，当时的知名律师吴凯声在1927年底花3000两银子买了一块地皮，仅仅三年多点时间，便以十倍的价钱转手卖出。就是陈存仁本人，也曾在高人的指点下在静安寺路、愚园路（今常德路）花5200元买了一块面积三亩七分的地，不到三年时间便以3万元的价格出手，而数年之后，更是涨到了10万元。可见投资地产是何等一本万利的生意。
上海滩一向被称为“冒险家的乐园”，不管是房产、黄金抑或股票，能让人一夜暴富，也能使人一朝破产。
银行家谈荔孙所办的大陆银行，在20世纪一二十年代一直做得风生水起，但1930年代后连续遭受重挫，其诱因正是房地产投资。最初，谈荔孙的决策还算稳健，房地产投资集中在南京路以北及虹口一带，如为人所熟知的山阴路大陆新村（鲁迅等文化名人曾居住于此）及四川路德邻公寓等，均为大陆银行投资。1930年后，为了给大陆银行的巨额资金寻找出路，谈荔孙看中了位于山东路、山西路、九江路、北临南京路的一块地皮（哈同所有），并在此兴建了一栋八层楼的大陆商场。后来因为1931年淞沪战争及世界经济危机的波及，建成后的大陆商场承租乏人、亏损严重，最后不得不低价售与哈同洋行。大陆银行的这项投资不仅亏掉了一座大楼，而且还贴出现款30万元，总损失在百万元之巨。
“地产大王”程霖生虽然没倒在地产上，却在1930年的黄金投机中一败涂地，欠债超过2000万两，最终宣告破产。作为对比，和程家同时发迹的周湘云家族则在这场危机中全身而退。周家宅第被设计成了大船模样，或许就是想告诫子孙——小心驶得万年船，创业难，守业更难！
从历史上看，金融与房产往往是一条绳上的蚱蜢，共荣共衰，紧密相连。1935年，在美国“白银法案”的影响下，上海爆发金融风潮，大量华资银行、钱庄倒闭，继续营业的银行也大多收紧银根、停止抵押，很多地产商因资金中断而未能撑过那个冬天。据说，当年年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海”。等到1937年“八一三”战事一开，上海房地产市场就再也没有喘息恢复的机会了。
《同舟共进》金满楼
