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【最高人民法院判例】
强制执行中，承租人可以“买卖不破租赁”主张权利，但其并不享有足以排除执行的权益
??作者：李舒，唐青林，吴志强（北京市安理律师事务所）
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编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
裁判要旨：
租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权，但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行，在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。
案情介绍：
一、2004年11月6日，出租人晟欣公司与承租人利群担保公司签订《房屋及设备租赁合同》，晟欣公司将其所有位于淄博市张店区商场东路2号金佰利购物广场（诉争房屋）出租给利群担保公司，并于同年12月29日双方签订《交接协议》约定自当日18:00起，诉争房屋由利群公司接管。2005年1月至3月期间，利群公司对诉争房屋进行装修，并于2005年4月开始营业。
二、2004年5月19日前，齐商银行与晟欣公司共签订了四份借款合同，共计7000万元，分别办理了抵押登记。晟欣公司于2005年12月28日又与齐商银行签订抵押担保借款合同，借款7000万元，借款用途为贷新还旧，期限自2005年12月28日至2006年11月23日，并以晟欣公司的房地产（包含诉争房屋部分）作为抵押，办理了抵押登记手续。
三、房管部门的《房屋登记簿》上载明，设在诉争房屋上的原抵押于2005年11月28日注销，同日办理了新的抵押登记，债务履行期限自2005年11月24日起至2006年11月23日止。
四、申请执行人齐商银行因被执行人晟欣公司到期未偿还借款，向淄博中院提起诉讼，淄博中院作出（2007）淄民二初字第14号判决，判令晟欣公司向齐商银行偿还本金7000万元及利息。
五、晟欣公司未履行义务，齐商银行向淄博中院申请强制执行，执行过程中，查封了诉争房屋。委托评估后，淄博中院委托拍卖机构对诉争进行拍卖并发布拍卖公告。
六、利群担保公司认为该拍卖公告未明示其作为承租人的权利，故提出执行异议，请求撤销该拍卖公告，淄博中院未予支持。利群担保公司不服淄博中院异议裁定，向山东省高院申请复议，请求撤销淄博中院裁定并确认诉争房屋的买受人应继续履行晟欣公司与其签订的租赁合同。
七、山东省高院作出（2013）鲁执复议字第5号执行裁定，驳回利群担保公司复议申请。利群担保公司向最高法院申诉，最高法院受理后认可利群担保公司的申诉请求，裁定撤销淄博中院和山东省高院的异议裁定。
裁判要点及思路：
对于本案，最高法院认为租赁合同成立在先，抵押权生效在后。
关于利群担保公司租赁权的保护，《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
本案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。
实务要点总结：
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在相关交易中应注意交易标的上是否有在先的租赁合同。结合最高法院裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：
一、在对标的物设定抵押时，要注意查明是否有在先的租赁合同
根据《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”租赁在先，抵押权人实现抵押财产时不应影响租赁关系的存续，根据“买卖不破租赁”原则，抵押财产的受让人应承担抵押物上的租赁负担，因此抵押财产的变现将会受限，不利于抵押权人的权益。
二、确定房屋租赁权和抵押权孰先孰后的裁判标准，应以承租人实际占有、使用租赁物为准
租赁权作为物权化的债权，应以承租人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间，本案中，利群担保公司是在2005年4月开始营业，“实际占有、使用”该诉争房屋，可以推定租赁权设立的时间应为2005年4月利群集团淄博购物广场开业前。所以，承租人签订了房屋租赁合同后，应尽早的搬入；抵押权人在接受抵押财产设定抵押时，既方便又能保护自身权益的方法，是到抵押房屋了解下实际占有、使用的人是否是抵押人。
三、若抵押在先而租赁在后，因不动产的抵押登记是抵押权成立的生效要件，具有公示效果，且抵押人在出租抵押物时应该征得抵押权人的同意。对于执行程序中，租赁房屋需要被强制执行时，承租权应该让位抵押权人所享有的抵押权益，承租人的损失可以向出租人主张违约损害赔偿。
四、诉争房屋的买受人，可能因“买卖不破租赁”原则，而不能实际使用房屋。
买受人取得房屋所有权后，因转让房屋上有长期租赁关系存在，买受人虽享有房屋所有权却落得不能实际使用的尴尬处境。所以在购买房屋时，买受人应实地了解房屋是否已被租赁。
相关法律：
《合同法》
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《担保法》
第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
《物权法》
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“承租人因租赁权设立先于抵押权在拍卖租赁物时可主张保持现状”的详细论述和分析。
本院认为：关于利群担保公司租赁权的保护。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《中华人民共和国担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。本案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。
故裁定如下：
一、撤销山东省高级人民法院（2013）鲁执复议字第5号执行裁定；
二、撤销淄博市中级人民法院（2007）淄执异字第207-1号执行裁定。
案件来源：
最高法院：《青岛利群投资有限公司等申请监督案执行裁定书》【（2013）执监字第67号】
延伸阅读：
关于租赁权与抵押权在执行过程中出现冲突的问题，以下是我们写作中检索到的最高法院和部分高院对于此问题的裁判观点，以供读者参考。
一、抵押权设立在先，租赁合同生效在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权
案例一：中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司与大连舒心门业有限公司案外人执行异议之诉申请再审民事裁定书【最高人民法院（2015）民申字第16号】
认为：“案件争议焦点为舒心门业就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据一审、二审判决载明的事实，本案中信银行的抵押权设定在先，舒心门业所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，舒心门业的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。舒心门业以其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的申请再审理由不能成立。”
案例二：郭远群与陈瑶希,吴剑豪,吴海璋,唐杰其他执行执行复议案件执行复议案件执行裁定书【广东省高级人民法院（2015）粤高法执复字第82号】
认为“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。经查，本案中，郭远群与被执行人唐杰之间订立的租赁合同发生在涉案房产抵押权设立之后，依照上述法律规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人实现本案债权。”
案例三：无锡市新特高教育科技有限公司、无锡市环亚国际语言专修学校等与袁宇峰、曹芳等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书【江苏省高级人民法院（2015）苏执复字第00129号】
认为：“《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案承租房屋上设有抵押，设定抵押权的时间为2012年8月14日。申请复议人主张的租赁合同签订时间在设定抵押权之后，该租赁关系不得对抗本案申请执行人（抵押权人）渤海银行南京分行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
二、法院因承租人“未对租赁物实际行使占有、使用、收益的权利，亦无法提供其实际支付租金的相关证据”，未予认可租赁关系成立
案例四：常州柏泰置业有限公司金融借款合同纠纷执行案裁定书【江苏省高级人民法院（2014）苏执复字第0020号】
认为：“斯瑞弗公司提供的证据不足以证明其与柏泰公司之间成立了租赁法律关系，斯瑞弗公司至今未进驻案涉房产，未对租赁物实际行使占有、使用、收益的权利，亦无法提供其实际支付租金的相关证据。常州中院认定斯瑞弗公司具有承租人的合法身份且享有同等条件下的优先购买权没有事实和法律依据。本案应重新进行第一次拍卖，且不再公示斯瑞弗公司对案涉房产享有承租权及优先购买权。斯瑞弗公司至今未进驻案涉房产，未对租赁物实际行使占有、使用、收益的权利，亦无法提供其实际支付租金的相关证据。”
三、因执行后未对承租人的实体权利产生影响，承租人依然提起执行异议的，法院不予支持
案例五：孙永祯金融借款合同纠纷执行案裁定书【山东省高级人民法院（2014）鲁执复议字第107号】
认为：“孙永祯并未对人民法院的拍卖行为提出异议，只是基于租赁关系要求对房产进行装修改造。而对于孙永祯装修改造的要求，淄博中院也仅仅是口头建议其拍卖期间不要进行装修，并未作出不允许其装修改造的执行行为，因此孙永祯就此提异议不符合上述法律规定，其异议申请依法应予驳回。”
附：系列文章
01：对学校教育用地和教育设施等也可以执行查封
02：即使有抵押物,申请人仍可选择执行未设定抵押的其他财产
03：被执行人受让的债权在执行中不能直接抵销申请执行的债权
04：对存放于银行保证金专户的资金,法院不得强制执行
05 :据以执行的法律文书是否存在错误,不属于案外人异议之诉的审理内容
06：案外人不能仅以物抵债协议阻却法院对房屋的强制执行
07：在保全程序和执行程序中重复提起执行异议的,法院应不予受理
08：对未初始登记的房屋不能因对其主张所有权而排除强制执行
09：关于超标的查封如何处理的13个重要裁判观点及典型案例
10：:离婚协议关于房产分割的约定可对抗之后产生债务的强制执行
11：申请强制执行如何确定管辖法院?( 7个裁判观点汇总)
12：保全查封金额高于实际债权的,申请人应承担赔偿责任(8个重要裁判观点)
13：最高法院:案外人异议之诉必须有明确的诉讼请求才能中止执行
关于我们
作者简介
李舒律师 唐青林律师
北京市安理律师事务所高级合伙人
专注为执行及重大疑难案件提供整体解决方案
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