疫情艰难时期，可以与出租人协商租金减免等事宜，但不可因协商不成而恶意违约。在尽力履约的情况下，法院会依据相关法律法规、政策规定和公平原则进行裁判，保障合同当事人的合法权益。
【案情简介】
2015年11月，顾某与张某签署了房屋租赁协议，租赁张某房屋用于经营幼托教育业务，租期5年。2019年，顾某成立了甲公司，依然从事幼托教育业务。甲公司与张某重新签署了《房屋租赁协议》，租期延长至2022年11月，租赁协议约定甲公司在租赁期内，逾期或不足额支付房租、物业管理费或其他应付费用超过15天的，张某有权单方面解除租赁合同，协议还约定了保证金、滞纳金、违约金等内容。
2020年1月，甲公司因受疫情影响，幼托教育业务无法开展，公司收入锐减，故向张某提出申请，要求对疫情期间的租金等费用予以减免，张某未同意，并于2020年5月向甲公司发函催要租金。双方多次沟通，未能就减免房租等事宜达成一致意见。在此期间，甲公司陆续向张某支付了部分租金、物业费等费用。
2020年7月，甲公司向法院提起诉讼，要求张某减免房租。张某得知后，于2020年9月向甲公司发出《解除合同通知书》，要求解除租赁合同，同时要求甲公司返还房屋，补交租金，并支付违约金、物业费等费用。张某还在庭上提出反诉，诉求与《解除合同通知书》一致。
【法院审理】
法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。甲公司与张某签订的房屋租赁协议内容合法有效，双方均应恪守履行。现甲公司提出因受疫情影响，要求变更合同中的部分条款，张某则不予同意，并认为甲公司逾期不支付租金，要求解除合同。对此应认为，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知精神，甲公司与张某签订租赁合同时，明确甲公司租赁房屋用于经营幼托教育，其在经营过程中确实受疫情影响较大，故对甲公司要求变更合同条款的诉请予以支持。具体变更内容，本着共克时艰、共担风险的原则，结合合同履行情况等，酌情予以确定。从双方往来的函件中可以看出，疫情影响减少后，甲公司已经积极履行合同，且对于双方争议部分租金，甲公司亦提出了相应的诉讼，甲公司不存在恶意违约的情形，故张某要求解除租赁合同、返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。因双方的租赁合同还在继续履行中，对张某基于解除合同而要求甲公司支付的违约金及补交免租期租金、逾期返还房屋违约金的诉讼请求亦不予支持。
最终，法院判决甲公司2020年2月至3月的租金按照合同约定的一半支付，其他月份租金及费用补交，驳回了张某解除合同及索赔违约金、滞纳金等款项的诉请。
【律师感言】
疫情这一不可抗力给很多人带来了巨大的困难，守望相助、共克时艰、共担风险，才是当下每个人应该去做的，而单纯依据合同约定，不愿意承担任何风险和损失，不仅不被道德所提倡，也不被法律所支持。上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒广大承租人，疫情艰难时期，可以与出租人协商租金减免等事宜，但不可因协商不成而恶意违约，在尽力履约的情况下，法院会依据相关法律法规、政策规定和公平原则进行裁判，保障合同当事人的合法权益。
【相关法条】
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
一、关于合同案件的审理
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
文案：曹 凯
编辑：周志坚
审核：李雨新
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