引言：
王建，中国最早一批长租公寓经营者，2003年开始经营长租公寓，现在在上海拥有400套房源，约1500间。今年年初到郑州开拓市场，在郑州拥有一家长租公寓公司，拥有房源150多套，500多间房子，月收入20万上下，目前正在和几家VC洽谈融资事宜，王建说：我做的事，正是风口上的。
今天我们一起走进王建的长租公寓经营之道。
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最早的长租公寓是如何出现的郑州杰出律师证？
王建:最早的长租公寓起源于上海、北京以及广州等大型一线城市，时间大约是2000年以后，它的出现和国内最早一批炒房团有关，当时炒房者都是整栋整栋拿房子，当然那时候房地产主要的产品是多层，整栋拿房子一般也就是十来套。
从买房子到卖房子一般有个较长的时间段，空着也是空着，所以有些人就把房子稍作装修进行出租。
后来发现整套租房子没有分间租房子的房租高，大约高10%-30%，所以就开始分间组，一来二去出现郑州杰出律师证了专业运营分间租的公司，在行业内这种产品就叫——长租公寓，专门经营这种分租生意的就叫做长租公寓公司。
另外长租公寓国外也有，比如说纽约，温哥华等国家都有经营这类产品的公司，然而作为国外来说，其法人或者老板需要拥有证件主要是——律师证。
《老友记》
六个年轻人合租在纽约曼哈顿中央公园旁的公寓▼
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长租公寓和一般中介租房有什么区别吗？
王建：在我们这个行业，有四个概念容易弄混，“长租公寓”、“民宿”、“中介租赁”、“租赁托管”。
“中介租赁”实际上可以归纳到房地产中介范畴，就是将房源信息推送到房客手中，帮助双方达成租赁协议，从中收取服务费。
“租赁托管”实际上就是从房东手中租下房子，然后再租给需要房子的租客，从两个房租中的差价取得利润，俗称二房东。
“长租公寓”从某种意义来说就是“租赁托管”一种细分，只不过传统托管一般是整套租来，整套租出，而长租公寓就是“整套租来，单间租出”。
长租公寓运营流程图▼
“民宿”实际上一种短租，就是将家庭住宅改造成小型旅馆，短期供人租赁居住，和长租公寓相比，主要是时间上不同，一般不超过半个月的属于民宿，超过半个月的是长租公寓。
莫干山民宿▼
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长租公寓整体市场有多大？
王建：这个市场非常大，以全国最大的长租公寓市场上海为例，2016年预计长租公寓市场总的租金在2000个亿，涉及的房屋500万间到800万间，约120万套到250万套房子。
郑州也是长租公寓很好的一个市场，特别是城中村拆迁，把这个市场彻底激活，预计这个市场大约有200-300多亿之间，涉及房屋200万间—250万间。
全国青年长租公寓市场份额估算▼
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除了市场规模上，郑州市场和上海市场的区别是什么?
王建：但是和上海长租公寓市场相比，郑州长租公寓市场自有其特点：
1、 主体以年轻人特别是高校毕业生为主，而上海以各个年龄层次皆有。
2、 城区密集，而且没有天然的心理障碍，但是上海有，比如黄浦江。
3、 郑州是个价格敏感的租赁市场，基本上租房人对于产品档次不关注，但是对于价格非常敏感。上海各个层次的产品都有，各个层次的客户都有。
4、 郑州长租公寓市场处于无品牌时代，而上海长租公寓市场属于初级品牌时代。
另外郑州整体市场主要特点是“供需两旺”，房源和客户基本平衡，因此我们如果从拿房成本上看，从中介拿房我们只需要向中介公司提供半个月房租即可。
而上海市场属于“供不应求”市场，房源数量远远小于客户量，我们拿房成本不仅包含向中介公司支付的半个月房租，而且还要向直接的业务员支付大约5000-10000元的红包，因为没有这个红包，郑州杰出律师证他会立马把这个房源向别的长租公寓公司告知。
全国长租公寓市场分布情况▼
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郑州市长租公寓市场有什么问题呢？
王建：郑州长租公寓出现不过三年，属于“野蛮生长”的年代，问题还很大：
1、 在拿房阶段属于“伪土豪”式拿房，往往喜欢用“高房价”忽悠或者诱惑房东，签订长期合同。
2、 一旦按照“高租金”设定下的房租不能把房租租给真正的房客，产生亏损，就想办法拖欠甚至跑路，因此小型的长租公寓公司跑路屡见不鲜。
3、 由于以上两个原因，真正正常的公司拿房的谈判成本非常高，而谈判的主要内容不是房租价格，而是说服客户如何信任这个公司。
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对于长租公寓公司，收房是不是最难的一个环节？
王建：是呀，我们现在公司26个人，现在负责收房的人员是18个，负责收租和运营的人员是6个，可见我们收房是比较难的。
在我们所有谈判的的房源中，大约10套能谈成一套，那九套呢？其中三套是我们自己放弃的，放弃的原因主要有房子的面积和格局不合适、房子的租期不合适、房子的租金不合适。
另外放弃的原因就是：客户不信任长租公寓这种模式郑州杰出律师证；客户对这种模式的利润率而导致心态发生变化，而不想租了；遭遇到恶性价格竞争。
对于长租公寓来说，对于房源硬性条件是很挑的，可以归纳几句话：
1、 对于位置来说，越繁华越好，交通条件越便利越好，比如说我们更喜欢在白庙、紫荆山、碧沙岗拿房，而不是去北龙湖拿房，那里虽然是富人区，但是对于租房客户来说，以公共交通为主而不是以开车为主，所以显然北龙湖可能某些地铁口房子还行，地铁口之外一公里之外就不行了。
2、 房间间数越多越好。
3、 单个房间的面积越小越好。
另外在我们行业内有个定价规律，整体长租公寓产品中分为六个层次：
这六个层次的产品，对于郑州市来说，从400元到2000元不等，但是对于长租公寓，2000元是个价格天花板，因为一旦超过这个数，客户往往选择买房，因为对于一个小户型来说，郑州市价格水平，2000元基本上可以抵上月供了，更多的客户选择买房而不是租房。
而且对于同一个地段，这六个层次的产品价格往往比较固定，比如说带卫生间的主卧能租1200元，对于不带卫生间的次卧，即使装修再豪华，设施设备再好，他也很难超过1200元，这就叫做价格层级规律。
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这个行业的利润有多大呢？
王建：这个利润郑州各个区域都不一样，但是在郑州市毛利润基本上可以达到30%-50%左右。
给郑州杰出律师证你举一个高新区的例子，比如一套高新区的房子，120左右的三房，带卫生间的主卧可以租1200元，不带卫生间的次卧（带阳台）可以租到900元，不带阳台的次卧可以租到800元，主卧隔出的卧室（带窗户）大约是700元，不带窗户的卧室可以租到500元，总租金可以达到4100元。
这套房子我们一般是以2500元左右租过来的毛坯房。中间的差价大约是1600元。
另外这个面积段我们的装修费用大约是15000元—20000元（简单装修和改水电），也就是装修成本在10到12个月可以收回来。
对于另外的房子来说，一般长租公寓公司会给他们谈空租期和装修期，一般是每年一到两个月，但是真正的空租期和装修期没有那么长，因此空下来的也是利润。因此一般一套房子第一年是收回成本，从第二年开始挣钱。
现在郑州市长租公寓谈判一般租房是3到5年，所以这个生意在现阶段还是挺挣钱的，但是利润率较高，必然会引起新的竞争，我估计下一步郑州拿房会更加困难。
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利润这么大，我们普通人能否把自己的房子改成长租公寓，自己出租吗？
王建：长租公寓生意看似容易，但是其中专业性还是很强的，从和房东谈判，到装修，招租，收租以至于整个生意环节结束，大约有117个环节，并不是像人想的那样赚钱。
举个例子，比如改水电就是其中容易弄错的，一旦电路改不好，极易发生火灾，造成事故，另外房客之间也容易因为琐事发生矛盾，比如水电的分配问题，这些都需要房东进行协调的。
现在从全国的角度来看，长租公寓正是一个很热的阶段，一般进入长租公寓市场的有四类企业：
一、 中介基因；代表就是自如，其出资公司就是全国著名二手房中介链家，主要优势就是利用其遍布大街小巷的中介门店进行房源搜集。
二、 互联网基因：代表就是YOU+公寓，前一段雷军对这家企业进行投资，是长租公寓发展的标志性事件。
三、 开发商基因；最典型的万科投资建设的米公寓。
四、 二房东基因：这些公司老板原来一般是干长租公寓出身，后来公司做大了，拿来投资，有了规模就形成了品牌，典型代表就是青客和优客逸家。
当然有些公司是融合两方面的基因，比如郑州市的魔飞公寓，其背后就是东区的美华二手房，但是其主要的推广手段是互联网方式，可以说融合两方面的基因。
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现在公寓发展有什么大的问题吗？
王建：第一是缺乏监管，因为这个行业既不属于中介也不算饭店，是介于两者之间，房管局也不管，旅游局也不管。在平时，相关部门都来收费，但是一旦有问题，没有相应机关来解决。
第二是法律空缺，现在国家只说人均15平方米属于合法的，但是这个15平方米如何计算，谁来算，带不带赠送面积。
第三是房屋改造，如何改造，谁来验收，是房管局还是消防队，没有一个主体，另外有些长租公寓公司把厨房也改造成为房间，天然气管直接穿套，是存在火灾隐患的，这是否算是非法。
第四是否合法。现在有些公司把整套房不是每间房进行出租而是把房内放上高低床进行出租，这样是否合法。
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