作者河南刑事律师怎么委托别人：唐青林 李舒 杨巍
作者单位河南刑事律师怎么委托别人：北京市安理律师事务所
作者联系方式：186-0190-0636（唐青林律师）185-0132-8341（李舒律师）
阅读提示
今日推送的案例载于《最高人民法院公报》2008年第3期（总第137期），双方当事人在土地转让交易中签订了一份阴合同（高价合同），一份阳合同（低价合同），其中阳合同用于向土地管理部门登记备案。此后在合同履行过程中发生了戏剧性的一幕：土地转让方主张阴阳合同相互独立存在，应分别支付价款；土地受让方主张应按阳合同履行。最终最高法院审理认为，双方签订的阳合同仅是双方办理登记备案之用，别无它用，应按阴合同履行合同义务。
最高法院公报案例
土地转让登记备案合同与实际履行合同价款约定不一致，转让价款应以实际履行合同为准
裁判要旨
土地转让双方签订两份土地转让合同，一份用于向土地管理部门登记备案，一份用于实际履行，用于登记备案的土地转让合同仅是双方办理登记备案之用，其效力仅及于登记备案，土地转让价款应以实际履行的合同为准。
案情简介
一、2002年3月，太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》，约定太重公司将某划拨土地使用权办理出让手续后转让给嘉和泰公司；土地出让金及相关费用由嘉和泰公司支付给太重公司，再由太重公司向相关部门缴纳；嘉和泰公司另向太重公司支付土地补偿金每亩94万元。嘉和泰公司尚欠太重公司土地补偿金1508．6万元。
二、2002年9月，太重公司与国土局签订土地使用权出让合同，取得了该宗土地使用权，确认土地面积为64.45亩。
三、2002年12月，太重公司与嘉和泰公司另签订《转让合同》，用于土地管理部门办理登记备案手续，合同约定土地使用权转让价格为每平方米1223元，总额为5255.08万元。2003年1月，双方办理完成权属变更登记手续。
四、太重公司向山西高院提起诉讼，请求嘉和泰公司根据《协议书》约定支付剩余土地补偿金，并根据《转让合同》约定支付转让价款5255.08万元。山西高院认为，《转让合同》是为了少报纳税金额而签订，会使国家税款减少，应认定无效。故判决：嘉和泰公司向太重公司支付剩余土地补偿金。
五、嘉和泰公司、太重公司不服山西高院判决，上诉至最高法院，嘉和泰公司主张土地价格应以《转让合同》的约定为准；太重公司主张《协议书》与《转让合同》的内容相互独立，嘉和泰公司应当分别履行相应的合同付款义务。最高法院认为，本案《转让合同》仅是双方办理登记备案之用，别无它用，其效力仅及于登记备案，《协议书》才是双方实际履行的合同，故嘉和泰公司应按《协议书》的约定向太重公司支付剩余土地补偿金。
败诉原因
首先，嘉和泰公司、太重公司签订《转让合同》仅是向土地管理部门办理登记备案使用，其效力仅及于登记备案；其次，《转让合同》没有约定变更或取代《协议书》的条款，并未在双方当事人之间成立新的权利义务关系，《协议书》才是双方实际履行的合同。因此，《协议书》是确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据。嘉和泰公司关于应以《转让合同》中的价格作为本案土地使用权转让价格，以及太重公司关于以《转让合同》请求另外支付土地转让金的主张，最高法院均不予支持。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、土地转让交易中签订阴阳合同的做法不可取，交易双方极易发生争议。正如本案双方当事人之间发生戏剧性的一幕：转让方太重公司主张阴阳合同均独立存在，应分别支付价款；受让方嘉和泰公司主张应按阳合同履行价款支付义务。
二、根据税收征收管理相关规定，以另签订低价合同的方式向有关部门备案，试图少缴纳相关交易税金，可能面临行政处罚，甚至刑事处罚的风险。
三、当事人拟签订土地转让合同受让划拨土地使用权，应将转让价款支付和相关政府审批手续挂钩，以督促转让人及时办理相关审批手续，确保转让合同有效。
相关法律规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
《中华人民共和国税收征收管理法》
第六十四条 纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。
纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
《中华人民共和国刑法》
第二百零一条 纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。
对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。
有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。
相关新法：《中华人民共和国民法总则》(2017年10月1日生效)
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
关于《转让合同》的效力问题，嘉和泰公司认为，《转让合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，并经政府批准，是最终确定双方土地使用权转让关系的合法文件，土地使用权转让价格应以《转让合同》约定为准。太重公司认为，《转让合同》有效，嘉和泰公司应承担《转让合同》约定的支付土地转让金义务。本院认为，太重公司与嘉和泰公司之所以在《协议书》之外又签订《转让合同》，是因为签订《协议书》时，双方当事人均知道所转让的土地属划拨用地，不能直接转让。只有在太重公司办完土地出让手续，取得国有出让土地使用权后，再与嘉和泰公司签订国有出让土地使用权转让合同，并由双方共同到土地管理部门办理登记备案，才能完成该土地使用权转让。因此，《转让合同》对于太重公司及嘉和泰公司来讲就是到土地管理部门办理登记备案手续，以完成《协议书》约定的转让土地使用权行为，而并非为了变更《协议书》的约定条款或者构成双方新的权利义务关系；对于土地管理部门来讲，以《转让合同》登记备案，则表明土地管理部门认可《转让合同》中的价格并据此征收转让税费，办理相关手续。虽然《转让合同》中的价格比双方当事人实际约定的价格低，但土地管理部门给予登记备案的事实表明，土地管理部门认可双方当事人可以此最低价格办理土地使用权转让手续，也表明双方当事人这一做法并不违反土地管理部门的相关规定。事实上，土地管理部门也正是依据该《转让合同》办理了土地权属变更手续。由此可以认定，在本案中《转让合同》仅是双方办理登记备案之用，别无它用，其效力仅及于登记备案。《转让合同》对于合同双方既没有变更《协议书》约定条款，也不构成新的权利义务关系。从嘉和泰公司支付土地补偿金的过程和数额看，也可证明嘉和泰公司在签订《转让合同》后，仍是按《协议书》约定的土地补偿金数额支付的。故嘉和泰公司关于应以《转让合同》中的价格作为本案土地使用权转让价格及太重公司关于以《转让合同》请求另外支付土地转让金的主张，均不符合本案实际情况，没有事实依据，不能成立。
案件来源
山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷民事判决书，[最高人民法院（2007）民一终字第62号]，《最高人民法院公报》2008年第3期（总第137期）。
作者简介：
唐青林律师，男，北京市安理律师事务所高级合伙人，北京市律师协会公司法专业委员会委员。毕业于中国人民大学法学院，法学硕士。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉。专业论文曾发表在《法学研究》及最高人民法院《民事审判指导与参考》。中国民主建国会会员、中国民主建国会北京市朝阳区参政议政委员会委员。从事法律工作18年。
李舒律师，男，北京市安理律师事务所高级合伙人，擅长处理复杂疑难的大型商事领域投融资纠纷、金融与资产处置事务、破产重整事务、擅长商事诉讼和仲裁，精通公司、并购与重组、金融、房地产、投融资、贸易融资、强制执行等业务领域的法律事务。李舒律师曾为国家开发银行、中国进出口银行、中国银行、中信银行、渣打银行等数十家大型中外金融机构、其他商业企业提供法律服务。李舒律师在商事、金融领域的常年和专项法律服务，尤其是在疑难复杂案件整体解决和强制执行及资产处置的法律服务方面，有着丰富的实践经验，尤其擅长从实现委托人商业利益的角度提出案件的整体解决方案，李舒律师参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。
唐青林律师的专业出版
唐青林律师利用办案业余时间精心研究、总结业务经验，在公司法领域主编出版了多部专业著作：
[1]《公司保卫战——公司控制权案例点评与战术指导》（中国法制出版社，2017年）
[2]《公司诉讼法律实务精解与百案评析》（中国法制出版社，2013年）；
[3]《公司并购法律实务精解与百案评析》（中国法制出版社，2013年）；
[4]《企业纠纷法律实务精解与百案评析》（中国法制出版社，2013年）；
[5]《最新公司法律理论与律师实务》（国家知识产权出版社，2007年）。
[6]《企业并购法律实务》（群众出版社，2005年）
唐青林律师在商业秘密法律领域出版的著作：
[1]《商业秘密保护实务精解与百案评析》（主编），中国法制出版社，2011年出版。
[2]《商业秘密百案评析与企业保密体系建设指南》（主编），中国法制出版社，2014年出版。
唐青林律师在其他法律领域出版的著作：
[1]《企业家刑事法律风险防范》（MBA、EMBA教材），北京大学出版社，2008年出版。
[2]《私募股权基金律师实务及法律文本》（主编），国家知识产权出版社，2008年出版。
[3]《房地产法律理论与律师实务》（副主编），国家知识产权出版社，2006年出版。
[4]《法律基础》（高等学校教材）（参编），国家知识产权出版社，2005年出版。
唐青林律师发表的专业论文：
[1]《经营者对服务场所的安全保障义务》，张新宝、唐青林，载《法学研究》2003年第3期。
[2]《共同侵权责任十论——以责任承担为中心重塑共同侵权理论》，张新宝、唐青林，载最高人民法院：《民事审判指导与参考》，2004年第2辑。
[3]《企业家如何防范法律风险》（三十余篇系列文章），2008年连载于《法制日报?周末版》。
唐青林、李舒律师领衔的专业律师团队的“十大金刚”最低学位为硕士学位。全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，法律理论功底深厚，实践经验丰富。专门办理来自全国各地当事人委托的案情复杂的疑难案件。
欢迎联系就文章所讨论的法律问题与我们联系，深度探讨或咨询个案问题：
电话：010-59449968
邮箱：bj13366636649@qq.com
手机：186-0190-0636（唐青林律师）185-0132-8341（李舒律师）
地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心3号楼9层（来访请提前预约，否则恐无时间安排接待）
常年面向全国征集疑难法律问题
重大疑难复杂案件研究中心为了丰富研究素材，有效解决相关问题，常年面向全国征集疑难复杂案件，我们作为选题进行深入研究。我们在取得研究素材的同时，协助您解决棘手的问题。
（1）要求提供的案件问题新颖、前沿或者案件系某个行业典型性、代表性的问题。
（2）必须是面临纠纷或诉讼的真实案件。可以由当事个人或企业或者代理律师提供。
（3）专业领域：公司法（公司并购重组、公司控制权争夺）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
（4）相关问题请发至：bj13366636649@qq.com和18601900636@163.com。
（5）我们承诺对征集到的疑难案件问题进行保密。
