一、质量保修期和缺陷责任期的定义及法源
（一）质量保修期
（二）缺陷责任期
二、缺陷责任期和质量保修期的异同
（一）二者的相同
（二）二者的不同
三、缺陷责任期和质量保修期相关裁判观点
（一）超过 2 年的期限不能认定为缺陷责任期
（二）施工合同无效，能否预留质保金
（三）合同未约定，发包人可预留一定比例质保金
（四）约定质保金超过3%的效力
（五）约定质保期低于法定保修期约定无效，质保期按法定
《建筑法》《建设工程质量管理条例》等规定建设工程实施质量保修制度，明确河南尽职调查律师咨询费用了工程保修期等问题，建设部、财政部2005年发布的原《建设工程质量保证金管理办法》（建质 [2005]7号）及2017年6月20日新制定的《建设工程质量保证金管理办法》（建质〔2017〕138号）又规定了建设工程的缺陷责任期。质量保修期和缺陷责任期均指向工程质量维修期限问题，但二者又有明显不同，导致实践中易产生混淆。
一质量保修期和缺陷责任期的定义及法源
（一）质量保修期
住建部2000年6月30日发布《房屋建筑工程质量保修办法》规定，承包人对房屋建筑在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，应当履行保修义务，发包人与承包人约定的保修范围和保修期限不得低于国家规定标准。该办法将质量保修的定义为“对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复 ”。
《建筑法》62条规定工程实施质量保修制度，首次在法律层面规定工程的质量保修，并规定建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。《建设工程质量管理条例》第40条规定了建设工程各项内容的保修期限，其中规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为河南尽职调查律师咨询费用： 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
（二）缺陷责任期
1、《建设工程质量保证金管理法》（建质[2017]138号）定义缺陷责任为建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件以，及承包合同约定情况下承包人应承担的质量瑕疵责任，也就是修复责任。缺陷责任期为1年，最长不超过2年。
2、2013版《建设工程施工合同（示范文本）》也使用了缺陷责任期的表述。其中通用合同条款第1.1.4.4条明确“缺陷责任期”为承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金的期限，自工程实际竣工日开始起算。第15.2.1条规定明确“当事人可以在专用合同条款中约定缺陷责任期的具体期限，但最长不超过24个月”。
二缺陷责任期和质量保修期的异同
（一）二者的相同
1、设置的目的相同。都是通过明确一定的质量保障期限和保修义务，在质量保证期内和期满后（保修期届满后，发包人仍可要求承包人维修，不承担费用）发生保修问题时对建设工程进行及时有效修复，充分发挥建设工程的可用性。
2、均规定了期限
（1）缺陷责任期为12至24个月，由当事人自行约定；
（2）质量保修期按工程不同的部位期限不同。其中基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其他项目的保修期限当事人约定。
3、起算时间。2017保证金办法规定缺陷责任期为通过竣工验收之日，2000的保修办法规定为竣工验收合格之日，二者虽表述有差异，但意思一致起算日均为完成验收之日。
（二）二者的不同
1、期限不同。缺陷责任期一般1年，最长不超过2年。双方虽可具体约定，但最长不能超过2年。且该2年司法实践中倾向于认为超过2年的，超出部分不视为缺陷责任期。质量保修期按工程各部位不同。其中主体、基础等为设计使用年限；防水5年；采暖供冷为两个采暖供冷期；设备、装修为2年。其他未进行强制规定，可由当事人约定。
2、维修责任主体不同
缺陷责任期和质保期内，工程维修是承包人原因导致的由承包人承担，其他原因导致的承包人不承担维修责任；在缺陷责任期和质保期届满后，也可以由承包人维修，但费用由导致维修发生的一方承担。
3、维修范围不同
2017保证金办法规定缺陷责任期内维修范围为承包人原因造成的缺陷承担维修责任，其意为不分具体范围只要是承包人原因导致质量缺陷都要维修；质量保修办法则明确了法定维修项目的具体范围，包括地基主体、防水、安装等，并且授予当事人约定维修项目，如果当事人未约定维修项目，超出法定维修项目的可不予维修。
4、维修责任来源不同
工程质量保修责任源于建筑法和建设工程质量管理条例的强制性规定；缺陷责任期虽源自建设工程质量保证金管理法这一规章，但并非强制性规定，需要合同当事对缺陷责任期进行具体约定。
5、期满的法律后果不同
缺陷责任期满后，发生发包人应返还工程质量保证金，无论工程是否发生维修事宜或仍处于需要维修状态；质量保修期届满后产生保修义务终止的法律后果，如仍处于需要为维修的状态，可暂扣维修金。
6、质量保证金是对工程质量本身的担保，而质量保修金则倾向于对工程的长期维护。若将工程类比一般商品，质量保证金对象是产品本身质量，而质量保修金则是对产品使用过程中可能会出现的问题进行保障。质量保证金对应的是瑕疵担保责任，质量保修金对应的是保修责任。
三缺陷责任期和质量保修期相关裁判观点
缺陷责任期和质量保修期是不同的概念，质量保证金（质保金）是对缺陷责任期内工程维修的担保，保修金为保修期内预留的工程维修费用。根据检索的最高院及地方法院裁判案例，不少法院法官对缺陷责任期和保修期缺乏清晰的认识，将二者混为一谈，进而将质保金和保修金也不加区分，导致裁判内容实际与相关法律规定不符。
（一）超过 2 年的期限不能认定为缺陷责任期。
在浙江省三建建设集团有限公司、咸阳凯创置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终 483 号）中，陕西省高级人民法院认为：缺陷责任期内的质量缺陷修复义务与保修期内质量保修义务存在不同。缺陷责任期是扣留工程质量保证金的期限，缺陷责任期内承包人承担的是质量缺陷修复义务，保修期内承包人承担的是保修义务。缺陷责任期满，发包人应当按照合同约定退还工程质量保证金。工程质量保证金的返还与保修期没有必然联系，发包人不能以保修期未届满为由拒绝向承包人返还工程质量保证金。对于缺陷责任期，《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三款规定：“缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。”虽然双方在质量保修书中对返还工程质量保证金约定按土建、安装、防水工程各自保修期限到期后，按造价比例乘以保修金分别无息退还承包人，但防水工程质量保证金约定部分违反了《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三款规定的缺陷责任期最长不得超过2年的规定，超过2年的期限不能认定为缺陷责任期。第三，双方在《房屋建筑工程质量保修书》中约定，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。根据关于案涉施工合同的效力及结算依据的问题分析，缺陷责任期应自凯创公司占有使用案涉工程之日即2015年4月7日起计算至2017年4月6日。因双方在施工合同中约定发包人在各自质量保修期满后14天内将质量保修金返还承包人。在TJ-401《工作联系单》中约定质保金待质保期满后30日内一次性无息付清。故凯创公司应于2017年4月20日返还工程质量保证金16815404.28元，于2017年5月6日返还工程质量保证金1810788.53元。工程质量保证金是发包人从应付工程款中预留的资金，属于工程款的一部分。发包人在缺陷责任期满后应将工程质量保证金及时返还，逾期返还的应支付利息。凯创公司称应扣除4％的工程质量保证金的抗辩理由，不能成立。保修期超过 2 年的期限不能认定为缺陷责任期；该观点的法律依据是《建设工程质量保证金管理办法》第二条规定；最高人民法院认为一审对质量保证金的处理正确。
与该观点类似案例还有：（2020）最高法民终8号、（2019）最高法民终 710 号。
（二）施工合同无效，能否预留质保金
对于此问题，最高院也仍存在不同裁判观点：
1、不能预留
(2018)最高法民终846号，最高院认为：关于约定5%质量保证金应否从工程价款中扣除问题。本院认为，质量保证金的交纳和返还应依当事人约定。本案中，各方当事人对于一审判决认定案涉五份建设工程施工合同无效均无异议。……因案涉五份建设工程施工合同无效，故双方关于在工程结算价款中预留5%质量保证金的约定亦无效。一审判决按双方合同约定预留结算价款5%质量保证金缺乏合同和法律依据，显属不当，本院予以纠正。
2、可以预留
(2018)最高法民申5764号，最高院认为：虽然案涉合同被认定无效，但据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”之规定，原判决参照双方关于工程款支付的约定，并无不当。案涉合同约定：通过完成工程决算审计后，90天内付足工程总价款的95%，余款5%作保修金，保修金到期按国家相关规定给付。可见，将余款作为保修金系双方签订案涉合同的共同意思表示。该约定符合行业惯例，也不违反相关法律法规。
（三）合同未约定，发包人可预留一定比例质保金
1、(2018)甘民终638号，甘肃高院认为：2017年7月1日开始施行的《建设工程质量保证金管理办法》第七条规定：“发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。”本案中，二建公司与聂恒元未约定预留保证金及预留比例，现聂恒元同意不超过2%预留质保金，基于涉案工程涉及公共利益，工程未经竣工验收，预留质量保证金更为适当，按2%预留不违反相关法律及管理办法的规定。
2、(2019)黑10民终1564号，牡丹江市中院认为：《建设工程质量保证金管理办法》第七条规定，发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。因案涉工程尚在质保期内，建工集团要求预留质量保证金，符合法律规定。因沃得沃牡分公司、建工集团对质量保证金预留比例未作约定，故参照上述规定，建工集团应按沃得沃牡分公司工程款的3%预留质量保证金。
（四）约定质保金超过3%的效力
1、有效（主流意见）
(2019)川民申3147号，四川高院认为：本案诉讼中已经查明，双方在备案的《建设工程施工合同》中约定质保金为工程款的5%。该合同关于工程质保金的约定是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院认为，《建设工程质量保证金管理办法》中关于质保金比例的规定并非效力性规范，本案当事人约定的比例与该规定不符，并不必然导致必须以该规定的比例上限为准。所以原判以双方约定的5%比例计算本案质保金并无不当。
（2019）赣某终663号，江西高院认为：案涉质保金数额应按3%还是5%计取河南尽职调查律师咨询费用？本院认为，因双方所签总包合同合法有效，有关质保金提取比例和返还时间应以双方合同约定为准。案涉合同明确约定，质保金按建设工程价款5%提取。原审法院按照工程总价款的5%计算并无差错，中恒置业主张按照3%计取无依据，本院依法不予采纳。
2、无效（少数观点）
(2018)湘1228民初1054号，湖南省芷江法院认为：工程质保金为合同总价款5%的约定违反了住房城乡建设部、财政部《建设工程质量保证金管理办法》第七条“发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。
（五）约定质保期低于法定保修期约定无效，质保期按法定
1、(2019)最高法民终108号
最高院认为：万特公司与中色十二冶公司在《补充协议》中约定，余款5%作为工程质量保修金，质保期1年，期满后14天内无质量问题全额支付。该协议所约定的工程质量保修金实质是工程质量保证金,而其中关于工程质保期1年的约定实质是关于工程质量缺陷责任期的约定,并非是对工程保修期的约定,并不违反《建设工程质量管理条例》第四十条的规定。
该案例中最高院认为合同中关于工程质量保修金期限的约定实际为工程缺陷责任期的约定，与建设工程质量管理条例规定的保修期有所不同，由于缺陷责任期产生于约定，因此认为合同中关于1年的约定不违反保修期的强制性规定。由此可以推断最高院也倾向于认为违反保修期强制性规定存在效力问题。
2、(2017)京02民终4920号
北京二中院认为：建设工程实行质量保修制度，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设工程施工合同中约定正常使用条件下工程的保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限的，该约定无效。
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执业领域：建筑工程法律事务、房地产法律事务、民商事诉讼法律事务。
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编辑 | 张娅杰
