房屋租赁合同纠纷中的任意解除权问题
浙江一墨律师事务所 刘晓薇
在房屋租赁合同中，合同双方经常会在违约责任部分约定类似的条款，“租赁期内出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应至少提前30日书面通知对方，按月租金的100%向对方支付违约金”。当合同一方以此条款为依据要求解除合同时，如果遭到相对方的拒绝，主张解除合同的一方在向法院提起诉讼时往往会主张自己凭此条款取得了合同的任意解除权，有权单方解除合同。
那么，房屋租赁合同的双方能否凭借此条款的约定取得任意解除权呢？本文将以约定的任意解除权的效力为基础并结合相关司法实践，对此问题进行简要分析。
一、约定的任意解除权的效力
（一）《民法典》对于合同解除权的规定
首先，《民法典》合同编规定的单方解除权，可以分为守约方解除权、违约方解除诉权以及任意解除权。 [1]
第一，守约方解除权包括法定解除权和约定解除权。法定解除权指《民法典》第五百六十三条规定的当事人可依据法律规定解除合同的权利河南房屋租赁合同官司律师；约定解除权指民法典第五百六十二条第二款规定的当事人约定一定事由发生时，一方当事人可以解除合同的权利。
第二，违约方解除诉权是指《民法典》第五百八十条第一款规定的在履行不能的情况下，为避免合同僵局，赋予违约方通过诉讼或仲裁的方式解除合同的权利。
第三，任意解除权即合同的一方或双方可随时解除合同的权利。任意解除权通常以法律规定为必要，如我国《民法典》合同编第七百三十条、第七百八十七、第九百三十三条对可以适用合同任意解除权的合同类型做了特别规定。
其次，约定的任意解除权不属于约定的合同解除权。《民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”此条规定中的“条件”须具有“或然性”的基本内涵，即双方当事人约定的“条件”未来是否成就应当是不确定的。由于合同的一方或双方当事人在合同签订时并不直接获得随时解除合同的权利，双方当事人最终能否取得合同的解除权完全取决于合同签订后双方约定的解除条件是否成就，故约定的合同解除权是期待权。
而约定的任意解除权在合同签订时即无条件地赋予了合同一方或双方当事人的合同解除权，无需满足任何条件，属于一种既得权。因此，约定的任意解除权因缺乏“条件”要素而不属于《民法典》第五百六十二条第二款规定的约定解除权范畴。
（二）约定的任意解除权无效
首先，合同的自由是有限的，需要受到诚实信用原则和合同严守原则的合理约束。尽管根据私法意思自治原则，当事人有自由选择合同内容的权利，《民法典》也规定民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，但合同自由并非是无限制的。我国《民法典》遵循最大限度地促进交易和维护交易稳定的立法目的，其规定体现了诚实信用原则和合同严守原则的基本要义。《民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”河南房屋租赁合同官司律师；第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人有约束力”。因此，允许当事人自由约定任意解除权，即允许当事人自由约定随时可以行使的单方解除权是缺乏法理基础的。
其次，我国《民法典》是以特别规定的形式明确可以适用任意解除权的合同类型。根据合同严守的原则，各国法律普遍规定合同一经订立就具有法律效力，当事人必须全面、适当地履行，故任意解除合同一般是不被允许的；但为兼顾经济活动对于效率和自由的需要，法律又规定部分特定的合同类型的一方或双方当事人享有任意解除权，如我国《民法典》第七百三十条、第七百八十七、第九百三十三条规定了不定期租赁合同双方当事人、承揽合同定作人、委托合同双方当事人享有任意解除权。因此，从《民法典》整体的立法思路而言，我国对于合同任意解除权的态度是严格限制的。
最后，《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》中亦表达了约定的任意解除权无效的观点，“除委托合同等基于人身信赖关系订立的合同，当事人可以约定任意解除权外，其河南房屋租赁合同官司律师他类型的合同中，原则上不应允许当事人作出此类约定”，其理由在于若允许当事人约定任意解除权，则“既容易造成社会资源的浪费，也不符合当事人缔约的真实目的”。
综合以上分析可得，原则上除法律规定的可以适用任意解除权的特定的合同类型外，当事人在其他合同中约定的任意解除权是无效的。
二、房屋租赁合同纠纷中，法院的裁判观点
由于房屋租赁合同中通常会在违约责任部分约定“任意解除权”条款，因此实务中常常出现出租人或承租人依据此条主张解除合同而引发的纠纷。以下是法院在审理出租人和承租人主张“任意解除权”案件时的主要裁判观点。
（一）出租人主张任意解除权的情况
在出租人请求解除合同的案件中，法院通常会认定当事人约定的任意解除权无效，驳回出租人的诉讼请求。法院的审判思路如下：
首先，租赁合同中有关租赁期间的约定，是为了建立较为稳定的合同关系，使出租人和承租人都能有着较为明确的预期，从而更好的安排生产生活，保护双方的合法权益。如果允许当事人约定任意解除权，不仅会对合同的稳定性产生影响，而且有违合同的诚实信用原则。 [2]法院通常会强调约定在违约责任条款项下的上述条款，是一方提出提前解除合同并经双方协商解除合同时，提出解除合同的一方应当以违约金形式承担的违约责任，不应当被认定为任意解除权。
其次，出租人提起诉讼要求解除租赁合同的，通常涉及的是面积较大、租金较高的房屋或商场。承租人往往要花费大量的人力、财力、物力去进行建设、装修、办理开办手续、招聘员工等工作，并将房屋用于生产和经营。按常理承租人不可能短租，只有在较长的使用预期下才可能签订该合同。一旦认可当事人之间约定了任意解除权，允许出租人毫无正当理由地任意通知解除合同，那么承租人的利益将遭受重大损失。 [3]这不符合双方订立合同的原意，也是对社会资源的严重浪费，将对正常的交易秩序产生不良影响。
最后，出租人要求解除涉及一般房屋（出租人用于自住的、面积较小的房屋）的租赁合同的案例较少，法院通常也会认定约定的任意解除权无效，驳回出租人要求解除合同的诉讼请求。因为在该类案例中，即使出租人已发送了解除合同的通知，但双方并未就合同解除协商一致时，并不能直接适用上述违约责任条款。此时，承租人仍旧占有使用涉案房屋及车位，并交纳了相应租金，不存在继续履行的障碍。 [4]该房屋租赁合同不会导致显失公平且不违反诚实信用原则，并不存在合同僵局。故法院没有必要通过认定合同解除打破合同僵局。
（二）承租人主张任意解除权的情况
根据案例检索， 承租人请求解除合同且同意承担违约责任，而出租人拒绝解除的，法院一般会支持承租人解除合同的请求。在这种情况下，可能会出现法院认可约定的任意解除权的情况。
一是不认可当事人约定的任意解除权的情况。承租人在提前发出解除合同的通知后，大多会停止支付租金、腾退交还房屋，双方租赁合同实际已经解除。尽管否认了约定的任意解除权，也难以要求出租人搬回房屋、继续履行，合同由此陷入了僵局。此时，法院只能适用《民法典》第五百八十条 [5]打破合同僵局，或促成原被告双方协商一致解除合同。在相关案件中，根据案件的实际情况，法院大多会在“诉讼期间双方当事人协商一致”或“诉讼期间出租人也主张解除合同”的情况下顺势判令合同解除。 [6]但若承租人仍旧占有使用涉案房屋及车位，并交纳了相应租金，出租人坚持要求承租人继续履行合同，法院则会做出要求承租人继续履行的判决。 [7]
二是在认可当事人约定的任意解除权的情况。法院认为租赁合同中约定出租人提前收回房屋或承租人提前退租，应提前通知对方，并支付违约金或赔偿金的，应认定为任意解除权的约定。 附有责任承担方式和提前通知程序的任意解除权约定有效。行使解除权的一方提前通知并实际支付或承诺支付违约金、赔偿金的，其通知可发生合同解除的效果。 [8]
三、约定的任意解除权无效的“例外”
以“任意解除权”为关键词检索，通过对检索得到的案例的分析和对比， 大多数情况下，法院均认定当事人约定“任意解除权”无效。那么法院在部分承租人主张解除合同的房屋租赁合同纠纷的案件中对于约定的任意解除权的肯定，能否被视为约定的任意解除权无效的例外呢？
回归此类房屋租赁合同纠纷案件的实际情况。在房屋租赁市场上，当租赁合同双方当事人均为自然人，出租人出租的是一般住房（面积较小、承租人用于自住的房屋）时，承租人因工作、生活变动而提出退租是十分常见的。承租人在提前发出解除合同的通知后，大多会停止支付租金、腾退交还房屋，双方租赁合同实际已经解除。如果直接按照一般规则否认约定的任意解除权，进而认定合同未解除，也难以要求出租人搬回房屋、继续履行，合同由此陷入了僵局。因此，不难理解，法院是希望通过认可约定的任意解除权成立的方式，允许承租人行使单方解除权，从而打破合同僵局。
另外，法院对于约定的任意解除权的认可，也是出于维护双方当事人利益衡平的考虑。一方面，如果否认约定的任意解除权，进而推知承租人应继续履行，是不符合房屋租赁市场交易习惯的，也会给承租人的工作、生活带来不便。另一方面，解除租赁合同，并不会导致出租一般住房的自然人出租人的利益遭到重大损失，出租人再次出租的难度通常不是很大（当然，如果出租的是大型的商场、整栋的楼房，情况则完全不同）。
由此不难推知，认可约定的任意解除权可能只是法院基于双方当事人利益平衡或合同继续履行存在现实困难的考虑，为实现合同解除的目的，而选择的较为简单顺畅的论证方式，以期符合当事人缔约的真实目的，或避免社会资源的浪费。 因此，这种做法不应当被视为一般的裁判规则或约定的任意解除权无效的例外。
注释
[1] 睢晓鹏：《任意解除权约定的审查认定》，载： https://mp.weixin.qq.com/s/bNjOoI32z6zxROH9ZB6ftg ，最后访问时间：2022年12月12日。
[2] 邵长胜等与杨希勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，参见北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初1441号民事判决书。
[3] 王金柱、李晶晶房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书，参见蒙阴县人民法院（2021）鲁1328民初1136号民事判决书。
[4] 王张予与唐亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，参见上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初13687号民事判决书。
[5] 《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
[6] 罗鸣洋与秦松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，参见成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6708号民事判决书。
[7] 邵长胜等与杨希勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，参见北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初1441号民事判决书。
[8] 睢晓鹏：《任意解除权约定的审查认定》，载： https://mp.weixin.qq.com/s/bNjOoI32z6zxROH9ZB6ftg ，最后访问时间：2022年12月12日。
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