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1、开发商在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,是否应承担相应的民事赔偿责任?
龙口市高女士从某开发商处购得一处商品房,总价款58万元,签订购房合同时开发商未告知高女士其所购房屋内铺设公共管道,但开发商于今年7月30日交房前致函高女士:“因您的房屋中有管道通过(暧气管等),故在装修时进行了局部处理,但不影响您的使用”,高女士对开发商的做法很不满,咨询能否向开发商要求一部分赔偿?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:根椐《合同法》第42条第2款规定,在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任的规定,开发商应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定,可以考虑开发商应告知而未告知,致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。
2、签订《商品房买卖合同》时购房者未发现住宅小区毗邻某地公墓,同时开发商也未告知,事后购房人是否可以开发商隐瞒重要事实而要求解除《商品房买卖合同》?
赵先生于今年6月份在福山区某开发商处购买商品房一套,但在9月份得知该小区附近有一公墓,赵先生认为小区旁有公墓会影响到其日后的居住,咨询能否以开发商隐瞒重要事实导致其重大误解而要求解除《商品房买卖合同》?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:在墓地已经客观存在,且开发商没有违反合同义务的情况下,赵先生诉称的影响其居住并非由于开发商违约行为所致,同时该种情况亦不属于重大误解,所以其以此要求解除商品房买卖合同,不符合《合同法》第94条的规定。
3、签订《商品房认购意向书》后,开发商未尽义务导致购房者不能签订《商品房买卖合同》,购房者能否以此要求开发商承担违约责任?
2014年10月2日,吴先生与开发商签订《商品房认购意向书》一份,约定吴先生向开发商支付购房意向金10000元,吴先生取得小区商铺优先认购权,开发商负责在小区正式认购时优先通知吴先生认购中意商铺。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。当日吴先生向开发商支付了10000元意向金。但至今年5月份开发商在销售商铺时未通知吴先生前来认购。后吴先生至售楼处与开发商交涉,要求开发商按意向书签订正式买卖合同。开发商称是自己的销售人员工作失误没有及时通知吴先生前来认购,现商铺已全部销售一空,无法履行合同,吴先生所交10000元意向金可全数退还。吴先生咨询能否以此要求开发商承担违约责任?
山东信谊律师事务所律师付磊解答:开发商的行为导致守约方吴先生丧失了优先认购商铺的机会,使合同的根本目的不能实现,开发商也承认是自己的销售人员工作失误导致无法按照意向书的约定继续履行,同时为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益。因此,开发商应当承担相应的违约责任。
