引言河南德恒律师：
笔者最近再审结案的一个涉及超过20年租期的房产租赁合同纠纷案件，我方作为承租人被出租人诉请解除超过20年租期的不定期租赁状态，笔者运用《民法典》及其司法解释、会议纪要等配套司法文件，将这起胜诉概率极小的案件扭转为赢，一二审再审全面胜诉。现结合该胜诉案件聊一聊关于《合同法》实施前超过20年租期约定有效性的司法实践问题。
第一部分 问题的由来
关于租赁期限不得超过20年，超过部分无效的明确规定，之前《合同法》及目前实施的《民法典》均有规定，其中《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年；《民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。之所以设置20年租赁期限的限制，立法理由是：合同关系是一种特别的人身结合关系，一般认为合同关系过长会导致过多的约束和依赖；对租赁期限的限制为河南德恒律师了保护出租人的利益，因为租赁物长时间的使用可能会使租赁物遭受破坏。
《合同法》1999年10月1日施行前，《经济合同法》中未有20年租赁期限限制的规定。而在《合同法》施行前，确实存在超过20年租期租赁合同签约的情形，特别是土地租赁合同、房屋租赁合同等等。而这些合同的履行早已跨越《合同法》实施甚至在《民法典》施行后依旧未届租期。那么就存在一个问题：《合同法》实施前达成的超过20年租期的租赁合同的超过部分的有效性该如何来评判，本文结合笔者代理胜诉的一起关涉超过20年租期的租赁合同纠纷案件进行研究和讨论，找出判断此问题的裁判规则和解析方式，以供大家参考。
第二部分 本案的简要情形
由某地政府部门于1994年出租给我方当事人下属子公司一集体性质房产，该地块上方为废弃建筑物，租期为50年，租金共计150万元，当年即付清。后该地块租赁权转让给我方当事人，后面又经过了两轮转租，目前该地块由某大型商贸公司实际承租翻建为大型商超并承包给由几十家个体工商户实际经营。
2021年原告即出租人某地政府部门将我方当事人下属子公司、我方当事人及后两位次承租人共四位被告告上法院，要求退租并恢复原有地上物，理由是已超过20年最长租赁期限。对方的法律依据为 《中华人民共和国合同法》：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因为该案最初租赁合同签订于1994年，当时《合同法》尚未颁布，为了能在本案准确适用法律，原告还引用了《合同法》司法解释一第一条：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
基于上述理由，原告认为：双方约定租期50年，超过20年部分应属无效。即房产租赁合同自1999年10月1日《合同法》施行之日至2019年10月1日为合法有效租期，超过部分无效。自2019年10月2日起，双方的租赁关系转为不定期租赁，原告有权随时行使不定期租赁合同解除权，并依照双方合同约定确认全部地上物归原告所有。
如原告诉讼请求被支持，那么我方当事人不仅要根据合同约定将包括现有地上物的土地一同返还给原告，还会被牵扯进与其河南德恒律师他两个次承租人及前手转租人（下属子公司）的租金返还、损失赔偿的复杂经济纠纷中，甚至会造成商户们反抗的社会集体效应，将会给我方当事人带来很大的麻烦。
第三部分 不同的裁判意见
笔者作为被告代理律师，在厘清案件承租及转租时间脉络，并调查目前承租及承包经营情况后，总结出本案主要争议焦点即为：在《合同法》施行之前签署的超过20年租期的租赁合同，超过20年租期部分目前尚在履行过程中，是否可依据现行法律规范确定为无效。
经过笔者对类案进行检索，发现目前极大部分的司法判例均不支持超出20年部分的有效性。如海南省第二中级人民法院（2019）琼97民终625号民事判决中，法院认为：关于涉案合同中五十年租赁期限的约定是否有效的问题。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”涉案合同虽签订于合同法实施前的1996年8月13日，但约定的租赁期限截止至2046年8月12日止，合同履行期跨越了新旧法律，在《中华人民共和国合同法》实施前，法律和行政法规对租赁期限没有相应强制性规定，因此，本案应当适用《中华人民共和国合同法》有关20年租赁期限的规定。本案茂盛公司主张从合同法施行之日起算超过20年的部分无效于法有据，予以支持，即涉案合同自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效。再如北京市高级人民法院（2019）京民再154号民事判决中，法院认为：《租赁合同》成立于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）实施之前，当时的法律对于最长租赁期限并无规定。由于市场波动或国家经济形势变化经常是不可预期的，承租人长期占有使用租赁物，特别是排河南德恒律师他性使用的不动产，将在出租人权益保护方面严重失衡。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”故一审判决认定本案《租赁合同》租赁期限超过二十年的部分无效正确，但以双方签约之日起算认定《租赁合同》自2018年1月1日起合同无效，缺乏法律依据。鉴于《合同法》对于实施之前成立的合同并无溯及力，本院再审认定二十年最长租赁期限应从1999年10月1日《合同法》实施之日起算，即《租赁合同》自2019年10月1日以后的部分无效。
即便是《民法典》施行后，关于该问题的类案判决依旧是不支持超出20年部分的有效性。如广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终9686号民事判决中，法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。本案《租房合同》签订于1992年6月10日，当时的法律法规对于租赁合同的期限没有规定，《中华人民共和国合同法》实施后才对于租赁合同的期限予以规定。涉案《租房合同》履行期间跨越《中华人民共和国合同法》实施之日。因此，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往的原则，从1992年6月10日起至1999年9月30日止的合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限为20年的禁止性规定，超过部分无效。即涉案《租房合同》从1999年10月1日起再计算20年的部分有效，超过20年之外的部分无效。
上述可以看出，绝大多数法院不支持超过20年租期部分的有效性的法律依据均是《合同法》及其司法解释一第一条规定，即认为20年有效租期应从《合同法实施之日即1999年10月1日至2019年9月30日，自2019年10月1日之后起，超出部分租期即为无效。
生效判例中只找到一例支持超出部分租期的有效性，即广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终20149号民事判决，法院认为：1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。从上述规定可以看出，对于合同法实施前成立的租赁合同，租赁期限超过二十年的，超过部分是否有效，现行法律并没有明确规定，属于法律留白，允许根据个案情况分别作出判断，涉及到个案的权利义务平衡和现行合同法秩序的协调。如果能满足现行合同法对租赁期限的效力要求，又不至于因认定无效导致合同当事人利益失衡的情况下，可以适用合同法的相关规定；如果适用合同法的相关规定认定租赁合同超过二十年的部分无效，可能会导致当事人权利义务明显失衡的情况下，则应按照“法不溯及既往”的原则认定当事人约定超过二十年的部分亦有效。如此，才能维护合同当事人的真实意思，稳定当事人的可预期利益，使法律发挥为社会主义市场经济服务和保障的功能。
上述支持性判例虽说论理严谨，但终究没有适用本案的明确法律依据，且绝大多数判例均为不支持，给本案的胜诉带来不小的难度。
第四部分 本案答辩要点
针对本案主要争议焦点，笔者在审理过程中，提出如下答辩理由：
1、《民法典》实施以前的法律规范不完整，对本案争议焦点未有明确法律规范，属于立法空白。《民法典》实施后，伴随着最高院相关司法解释的到位，可以直接适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条的规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。
本案中，导致合同无效的理由主要是违反关于20年租期限制的强制性法律、行政法规，因而不属于一方或双方意思表示不真实的问题。合同订立当时1994年，并没有关于20年租期限制的强制性法律、行政法规.当时订立合同是基于双方的真实意思表示，而且也没有违背当时的强制性法律、行政法规，是应该受到保护的。
根据上述时间效力配套规定，减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的可不适用《民法典》中关于20年租期限制的效力强制性规定。本案租赁合同被判无效的后果，将导致多重租赁关系的推翻、实际次承租人翻建的八千多万投入的流失、几十户商户中途退租及巨大经济利益损失，也严重背离的双方当事人的合理预期。因此，本合同效力应属有效。
2、同时，根据最高人民法院研究室编写《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》条文及适用说明第88页附表二：合同法解释一对民法典施行后发生的合同纠纷案件能否参照原有审判思路及其具体运用的要求：“《民法典》生效后，法院不能参照《合同法司法解释一》第一条规定进行审判，理由是：本条是关于适用合同法与原经济合同法等旧法的衔接适用的规定，在当前已很难有适用余地。关于民法典与旧法的衔接适用问题，应当直接按照《时间效力规定》办理，也无须再参考本条的精神。”
3、退一步讲，即使在《民法典》及其《时间效力规定》尚未颁布的情况下，也不必然适用《合同法司法解释一》的规定，理由如下：
《合同法司法解释一》第一条规定:合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。这里的“适用合同法的有关规定”指的是“可以适用”而不是“应当适用”。
《立法法》第九十三条规定：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。据此，《立法法》早已明确规定：新法的空白溯及须有利溯及方可适用，本案中，关于20年租赁期限制性规定是在本案合同成立生效后才颁布的民法规范，如果溯及的话，无法保护本案被申请人的合同权益，违背了双方订立合同时的真实意思表示和合理预期，因此20年租赁期限的规定无法溯及本案合同。
最终，法院支持了我方的答辩意见，驳回了原告的诉讼请求，我方胜诉。
第五部分 结论及启发
笔者作为被告代 理律师，未受到之前生效判决的多数决影响，而是另辟蹊径找到了明确适用本案情形的法律依据，对法院再三强调应适用的法律规范。同时，笔者也进一步深刻感受到《民法典》代表着时代的进步，法治的创新。就像王利明教授所说：“民法典的颁行有助于制度的科学化，为良法善治奠定基础。在我国，由于以前没有民法典，许多调整民事关系的重要规则不能通过民事法律的方式表现出来，从而留下了法律调整的空白。这些法律空白一般是通过国务院各部委制定的部门规章及地方政府颁布的地方性规章予以填补的。而一些规章难免出现不当限制公民私权，或者变相扩张行政权的现象。民法典颁布后，其作为上位法，可以有效指导行政法规等，有利于避免民法规范与行政法规、地方性法规等的矛盾冲突，可有效防止政出多门，保障交易主体的稳定预期，维持市场经济的正常运行。”同时，笔者也感慨于最高人民法院为《民法典》的施行颁发了大量司法解释及配套文件，为国家法制建设作出了卓越的贡献。
笔者还有很深的启发就是，作为当今的执业律师，一定要紧跟法律创新的步伐，不拘泥于以前的法律框架、通行做法，应当深入研读民法典，围绕《民法典》的体系、特点、新规定及其重大的社会意义，对民法典各个分编及其已颁布司法解释、会议纪要等配套文件等进行深入解读，更要时刻关注立法、司法领域的新趋势新动向，才能成为一名真正称职的律师。
作者介绍：
刘茹洁，北京德恒律师事务所合伙人律师，业务范围主要包括民商事诉讼、家事诉讼、常年法律顾问、建设工程、环境保护领域、劳动争议。
联系方式：
邮箱号：liurj@dehenglaw.com
