【导读】
北京吴少博律师事务所近来在接触企业主就企业拆迁问题进行咨询的时候普遍都遇到了这样的困境，企业主持有集体土地建设用地使用权证或与当地村委会曾经签订过集体土地租赁合同，往往在这种情况下，企业主在与拆迁方谈判的时候，通常却得不到相应的土地使用权补偿。本文中，北京吴少博律师事务所依据多年企业拆迁维权经验，为广大企业主深入评析在企业拆迁当中，土地使用权的补偿，有还是无，多还是少的问题。
【现状介绍】
纵观时下，通常很多企业主在遭遇政府拆迁行政行为时，即便拥有证照，也得不到相应的土地使用权补偿。例如，我所在上海介入“198工业用地减量化”的案件时，政府拆迁方也明确表示集体土地使用权是没有补偿的。再比如，我所接办的南京的企业拆迁案件，也同样出现过类似的情形。据此，北京吴少博律师事务所针对集体土地使用权是否应该获得补偿的问题，总结归纳出以下几点现状，在此与广大企业主进行分享。
第一种情况，一些企业主是持有集体建设用地使用权证的。 有的是通过转让得来的，有的是企业当初在进行土地占有的时候就办理了集体建设用地使用权证。
第二种情况，一些企业为了取得办集体建设用地使用权证，当初企业主跟当地的镇政府或者说村委会就签订土地租赁协议。但当企业遭遇征收拆迁时，征收方会以土地租赁关系而非真正的土地使用权关系，提出不予补偿。
第三种情况，一些企业通过一次性买断实现了企业改制，此种形式下，企业可能办理了集体建设用地使用权证，也有可能没有办理。
第四种情况，一些企业通过从某主体转让取得了集体建设用地使用权。众所周知，早期集体建设用地使用权是无法过户的，但是双方签订了土地使用权的转让协议，只要是所买卖土地属于非宅基地，是在法律允许转让的范围之内的。
综上所述，针对以上几个现状，特别是由此体现出的土地使用权的价值的过高，通常就出现了政府拆迁方不给予企业主土地使用权补偿 或者变相的压低土地使用权的补偿。
【专业评析】
北京吴少博律师事务所根据多年企业拆迁维权实务经验，结合上文总结分析得出土地使用权补偿的几点现状，在此梳理出土地使用权拆迁补偿的整体法律脉络，供广大企业主答疑解惑，提供维权参考。
一、土地所有权性质判断
众所周知， 我国的土地所有权性质，分为国有土地和集体土地。进而，如果国有土地面临征收补偿， 就可直接适用2011年1月19号公布实施的 《国有土地上房屋征收补偿条例》 （统称590号令）。反之，如果是集体土地面临征收的情况，就要进行区别对待了。我所通过多年实务经验总结得出，首先判断土地性质是集体建设用地还是集体非建设用地。所谓集体非建设用地，通常就是指耕地、基本农田 若所涉征收拆迁地块是耕地的话，就可适用的我国家《土地管理法》的相关法律要求采用的征地的补偿价格进行补偿。我国《土地管理法》第47条明确规定，“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”以上就是针对耕地的补偿规定。由此我们可以得出，假若在现实实务当中，企业主通过承包村里的土地获得集体土地承包经营权，那么你原则上企业主承包的土地性质还属于集体非建设用地中的耕地性质， 因而在进行补偿的时候应沿用我国《土地管理法》的相关规定 。
二、集体建设用地补偿数额参照标准
集体建设用地在面临征收补偿的时候，原则上我们国家没有相关基本法律给予约束，但在实务操作中普遍认可“几个同”的原则，就是所谓的“同地段、同性质、同用途、同区域”等，符合上述几项条件，应给予基本相同或相近的补偿价格。但是综合全国范围来看，到现在为止，针对集体建设用地，我们国家也只是确立了20个地方进行交易试点。例如在北京的大兴，目前也在积极的进行集体土地入市交易试点工作，这种方式并不是将集体土地征用为国有土地，进而把集体土地性质转变为国有土地性质，而是将集体土地直接入市交易。目前，此项工作，也只是在试点进行中。此种情况下补偿价格究竟应该如何确定，原则上又没有相应的法律规定。那么在实务当中我们可现实参照的就是国有工业用地的征收补偿标准。因为集体建设用地和国有工业用地所体现出来的市场价值基本是相同的，只是交易方式的不同。例如，二者都可以进行工业生产的占有、使用、收益。区别仅仅在于处分上，集体土地入市现在仅仅是试点而国有工业用地是直接可以上市进行转让处分的。由此可见，集体建设用地所体现出的市场价值就应等同于国有工业用地应体现出的市场价值 对不对 这就是你应该获得的补偿 这也回答了实务中很多企业主咨询我们的，为什么征收方表示集体建设用地没有补偿。事实上，经过上述分析，我们发现并非没有补偿，只是尚无基本法律约束或者规定。由此可见，虽然有无补偿与应该怎么补偿，是两个不同的概念。但经过上文中的论述分析，我们知道在争取集体建设用地征收补偿数额的时候可参考国有建设用地征收补偿数额的标准。
三、集体土地价值核算的误区
针对集体土地市场价值到底如何确定的问题， 通过实务代理中所反映出的事实发现，相关当事人就提到，当地地方政府所标注的土地市场价值标准通常都非常低。例如，湖南岳阳的一位当事人就曾提到说，地方政府所规定的土地补偿价格只有十五万一亩，但如果企业主到市场上再去买 “三通一平”“五通一平”的可以重新利用的土地，起码价格也要达到七十万一亩以上，据此企业主便产生了困惑，不知应该依据哪种价格标准核算涉及征收地块的价值。北京吴少博律师事务所通过多年实务经验，深入解析上述问题，为企业主提供专业法律解读。
实务当中关于土地的价值通常具备以下三个概念：一个叫作成交价，一个叫作起拍价，另一个叫作出让价。通常来讲，我们国家进行土地出让，需要按照招拍挂的方式进行出让，但也可以进行协议转让、协商转让的方式出让。很多情况下，一些企业主向我们反映，有些时候地方政府在进行出让土地时，价格非常低 原因之一就是土地是“一手价”。原因之二就是，土地价格往往是政策所包裹的价格。一般来讲，低廉的土地价格目的是为了招商引资，事实上这种方式是体现不出土地的真正市场价值的，这样的出让价也不应该作为市场价值的核算标准。进而谈到起拍价，例如起拍价十五万一亩，但最后是以五十万一亩的价格成交，因此起拍价也不是衡量市场价格的体现。综上，我们分析得出，真正体现的土地市场价值的其实只有成交价，这才是土地市场价值评定的一个合理体现。
以上就是北京吴少博律师事务所综合多年企业拆迁维权实务经验，为大家解读的关于土地使用权补偿的问题，希望能给企业主提供相关维权帮助。
