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本文目录一览：
- 1、所有权的转移标志是什么
- 2、所有权转移的实质
- 3、房屋所有权的转移什么时候生效
- 4、所有权转移的四种形式
所有权的转移标志是什么
所有权转移标志，是指房屋所有权人对其所占有房屋享有使用、收益和处分权利的一种行为。
对其房屋享有所有权之人将该房屋让渡给他人使用或收益之行为；而使该房屋丧失所有权之人将房屋让渡给他人使用或收益之行为。对此，法律并无规定。法律无规定时，从其规定。比如，房屋不满5年不能收回；房屋所有权转让时将房屋转让给他人使用了10年以上且占有期限届满未行使所有权；房屋所有权人与房屋使用人协商解除房屋租赁合同等均应认定为所有权转移而不能实现其目的时将房屋出让给他人使用或收益后出卖给他人使用等导致所有权发生转移时将房屋出让给他人使用时不能实现其目的，才可能在规定期限内将房屋转让给他人使用或收益后出卖给他人后又购买这类财产以实现自己的目的而不应发生所有权转移。
一、房屋所有权转移标志的确认
房屋所有权转移标志的确定，是以房屋交付使用、出售、出租等情况为基础的。交付使用后，应以房屋产权人行使权利为前提，也就是只有交付使用方能办理房屋所有权转移手续。而房屋出租、出售等情况均不会发生所有权转移之问题。房屋所有权人与房屋使用人协商解除房屋租赁合同。那么在协商一致解除时房屋使用人应将房屋交给他人使用或收益而不应发生所有权转移后不应办理所有权转移登记或注销登记。
二、房屋出租合同的效力
房屋出租合同是出租房屋，承租人取得租赁物的所有权而与出租人之间形成租赁关系的合同。但是，在房屋所有权已转移且租赁物尚不能取得所有权时，出租人则与承租人之间不存在法定形式上的合同关系。根据《合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期限届满，租赁物品由承租人占有使用的，出租人解除合同，不返还租赁物。”因此，出租人和承租人订立租赁合同时是以合法形式存在租赁物所有权转移标志为基础来订立房屋租赁合同的。承租人对租赁物享有直接处分和管理收益的权利。
三、买卖房屋未办理过户手续的效力
根据《中华人民共和国物权法》第187条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述规定可知，买卖房屋未办理过户手续的效力要比不动产抵押权、物权设定担保等有效得多！
首先，我国实行不动产所有权的变动要以过户为条件。
其次，办理过户手续不仅需要房地产管理部门的协助，也需要有关部门的配合。
最后，在没有合法有效的房产抵押情况下出售房屋未过户是不发生物权变动
所有权转移的实质
所有权的转移是指义务人将标的物的所有权转让于权利人的行为。不动产所有权的转移适用登记主义，不动产自登记之日所有权发生转移。注意：对于航空器、船舶、车辆，它们属于动产，但因其价值较大，可移动，故法律对其所有权转移做出了登记的规定，如车辆，以登记为权利公示方法，其所有权就不能随交付而转移，必须办理所有权人的变更登记。(动产均以交付而获得所有权，而车辆等特殊动产因登记而取得对抗第三人的效力)
注意：对于房屋买卖合同，合同依法成立即为有效，不管不动产是否进行了登记。换言之，登记不是房屋买卖合同生效的要件，而是房屋所有权转移的生效要件。一定要二者区分开来，这也是导致以一房二买，一女二嫁的重要原因。如，甲与乙签订房屋买卖合同，将房屋交付给乙，但没有进行登记。这时，丙听说甲要买房子，于是也提出购买甲的房屋，甲与丙签订了房屋买卖合同，并且进行了房屋过户登记。分析：根据上面的原理，我们知道，甲乙签订的房屋买卖合同，甲丙签订的房屋买卖合同，符合法律、行政法规的要求，因此，都是合法有效的。千万不要以为甲乙的房屋买卖合同没有进行房屋过户登记而认定合同无效。这是错误的，在本案中，两份买卖合同都是有效的，丙因为进行了登记，因此取得房屋所有权，而对于乙来说，只能根据合同请求甲承担违约责任，赔偿其损失。
抵押权预告登记是什么意思
1.预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力,对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有对抗效力。立法机关的立法理由为:“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利,以保障债权人将来实现债权。
2.预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权,或称之为“次抵押权”,其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权,但优于债权。
综上所述，所有权转移的实质指义务人将标的物的所有权转让于权利人的行为，建议参考以上内容。
法律依据：《合同法》的规定：所有权转移的原则：一是所有权按照当事人约定转移，可称为“约定转移原则”二是在缺乏明确约定时，所有权在交付时转移，可称为“交付转移原则”。同时，还对所有权在某特定情况下的转移时间和方式作出了强制性规定，可称为“法定转移原则”。该原则当然在效力上优先于交付转移原则。
房屋所有权的转移什么时候生效
房屋买卖中房屋所有权转移时间的认定：这是一个处理房屋买卖纠纷中的又一重要环节。
《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定和当事人另有约定的除外。这一条是一般原则性的规定。一般认为，这里规定的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定，法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。
具体到私有房屋买卖上，农村私房买卖合同，因这一方面国家目前还没有专门的管理部门负责产权登记，一般的处理原则是：凡是买卖合同有效成立的，买卖发生在《土地管理法》生效之前的，应自交付时起转移，反之，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用权证书之日起转移，而城市私有房屋买卖的所有权转移则从房管部门变更登记之日起转移。
但在近几年的司法实践中，遇到了一些新的情况值得我们讨论、研究。
例如：一些房地产开发商(或公民个人)把自建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，一直不组织办理产权登记手续，也有一些情况是销售方也收取了办理过户手续的相关费用，但迟迟不予办理相关手续，而销售方又将房屋卖给另一方，或购买方又将房屋卖给其他公民，该类房屋所有权从何时转移呢?象这类情况，房屋未办理产权登记的原因完全在销售方或政府部门，而购房方毫无过错和违约行为，故不能让购房一方来承担不利的法律后果，而且对于此类房屋的买卖如一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定。
在处理此类纠纷时，应当根据《民法通则》第72条的一般性规定处理，自交付之日起所有权发生转移，按照地方惯例和市场交易习惯，如卖房一方将自己一方的原有房产权证书或住房钥匙等能够控制、管理、居住、使用房屋的手续交付给了买房一方，就应当认定已经交付，房屋所有权已发生了转移。
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所有权转移的四种形式
法律解析：
买卖合同中 所有权转移 的方式是： 1、按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物的单证及其他单证和资料； 2、向买受人直接交付标的物； 3、通过占有改定或指示交付等方式转移所有权。根据《民法典》第五百九十八条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第五百九十九条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第六百条规定，出卖具有知识产权的标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，该标的物的知识产权不属于买受人。
法律依据：
《民法典》第六百四十一条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。
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