【案例】借款人甲公司从乙银行贷款300万元，并用名下房产提供抵押担保。合同到期后，甲公司未按约定偿还本息，乙银行遂将甲公司诉至法院。甲公司答辩称借款及逾期未还款属实，但抵押房产在借款前已出租，要求乙银行在实现抵押权时应优先保护承租人合法权益。因法院仅针对借款关系及违约行为进行审理，抵押物是否出租、承租人的权益是否应当得到保护不在审理范围内，最后，法院判决甲公司偿还乙银行借款本金及利息。【评析】尽管上述案件在审理中没有对抵押权和租赁权的冲突问题做出明确审查和判决，但在以后的执行过程中，二者的冲突仍不可避免。
在这里提醒银行的工作人员，签订借款合同前应严格审查抵押物，避免贷款风险的产生：
一、抵押登记前抵押物已出租，且租赁期较长。《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。有些借款人在办理贷款时故意不告知抵押物已出租的情况，或者签订较长期限的租赁合同；还有借款人贷款后，与承租人恶意串通，将出租开始时间提前到抵押之前。在这种情况下，法院拍卖并不能使抵押权对抗租赁权，导致抵押权形同虚设：在承租人已交付全部租金且不主张优先购买权时，很少有买受人愿意购买租赁多年的资产，抵押物的价值大打折扣。
二、贷款后租赁，借款人取得巨额租金后金蝉脱壳。《物权法》第190条同时规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。一般来说，后设立的租赁权对于已登记抵押权的实现是没有太大妨碍的，但如果承租人已支付全部租金而租赁合同未到期，出租人逃匿或无其他资产，承租人要求返还租金的诉求不能得到满足时，可能会将矛盾转嫁银行，誓死不交出承租资产，法院无法清空拍卖财产，无法进行拍卖。
因此，要尽量避免抵押权与出租权的冲突：
一、借款前严格审查抵押物的状况，如果抵押物没有出租，做好调查笔录，由抵押人签署《承诺书》，保证贷款前抵押物未出租，并明确作出虚假陈述将承担的法律后果；对抵押物进行拍照录像，避免抵押人和承租人恶意串通、倒签租赁合同或者签订虚假租赁合同，为追究其法律责任准备证据。
二、借款时抵押物已经出租的，严格审查租赁合同期限，如果租赁期限长于借款期限，要求抵押人将租赁时间控制在借款期限以内，否则不予借款；同时要求抵押人提供租赁合同或复印件，抵押人和承租人签字确认：如借款人逾期还款，自借款人逾期之日起的租金交给银行。
三、将抵押后租赁的行为明确列入《借款合同》“停止发放余下贷款，并提前收回贷款”的条款和《抵押合同》“实现抵押权的条件——抵押物价值减少”的条款中。发现贷后租赁的，书面告知承租人抵押情况，要求抵押人停止其降低抵押价值的租赁行为，否则将依据合同约定提起诉讼。
律师简介：
黄月，山东青大泽汇律师事务所专职律师，毕业于沈阳师范大学，民商法学专业，研究生学历，法学硕士学位。2012年、2014年被青岛市司法局评为“青岛市司法行政系统先进个人”。擅长处理医疗纠纷、银行金融法律业务。执业箴言：认真做事，真诚待人。
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