在3月23日，我们邀请到广东凯行律师事务所职业律师薛加冰，交流宅基地的那些事。
宅基地作为农民的立足安家之处，只要是稍有政策变动，就会吸引这农民的目光。在直播课上薛加冰主要围绕几方面来展开。
一个小时的课程解决了以下几个问题：
宅基地的买卖是否有效
如果转让无效后产生的纠纷该如何处理
宅基地被抢占之后该如何解决
现在我们的城市发展越来越快，越来越多的城市居民都想买回农村的宅基地，用来自己盖房子。那么我们想问一下，宅基地的买卖行为是否有效呢？
法律告诉我们，我们要区别去对待，本集体经济组织成员或经济组织成员以外的村民又或者是其它村的村民以及城镇居民购买宅基地，集体经济组织的成员也就是本村村民只要有条件的转让，符合国家的规定的转让行为是有效的。本集体经济的组织成员要怎么样转让才能有效呢？
河南南阳拆迁律师网站他需要满足以下几点：
1、应符合“一户一宅”标准
在这里需要指出我们国家土地管理法规定：对宅基地的管理标准，必须要实行一户一宅的标准，也就是说你转让之后每一户只能有一间宅基地，双方进行宅基地转让时，应符合这个标准。宅基地转让者在进行转让前仅有一处宅基地，宅基地购买者在购买后也仅有一处宅基地。
2、宅基地买卖需要进行权利（使用权）主体变更登记
《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭证，宅基地以及房屋通过买卖转让宅基地使用权时，应依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更等级。不仅需要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还需要进行宅基地使用权的主体变更。完成后宅基地买卖才算合法有效，不然不受法律保护。
地合妹在活动后，陆续收到各种关于宅基地买卖交易的提问。
我们咨询了相关的专家，进行资料整理：
提问：我是城里人，如何在农村使用宅基地和农房？
回答：宅基地是农民的重要财产之一。被闲置本身也是一种浪费，坐等拆迁？还得地理位置好，且在规划范围内。卖了？法律规定只能在本集体经济组织内买卖，流转范围的局限性注定出售价格绝不会太理想。拆迁赶不上，买卖不自由，很多人便选择了出租。
例如：河南省南阳市宛城区黄台岗镇岳庄村，从2015年开始，村里陆续将40多间闲置的房屋出租给127位国家级、省级艺术家。书画家们的入住，给村庄带来国画、油画、书法、摄影、雕塑等艺术，也给当地带来新修的道路、电网、小广场、巡防摩托车、3000多株四季桂花，更重要的是带来了人气和村民收入的增长。
专家指出：宅基地跨村交易，在目前法律条件下，买方的风险确实大一些。但也有一些其它规避风险办法：长租农房二十年，同时对续约做出约定；约定可以改建；明确加重出租方违约责任，由出租方赔偿改建添附的费用；明确征地款优先对改建成本进行补偿。另外在政策层面，项目型用地可以利用宅基地有偿退出政策及城乡建设用地增减挂钩政策。
提问：国家对于宅基地的政策是怎么方向的？
回答：2016年底，中办、国办《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》出台后，在社会各界引起强烈反响。舆论普遍认为，承包地“三权分置”是深化农村改革的重要举措，必将对中国特色新型农业现代化发展起到重大促进作用。
专家认为：农村宅基地与承包地尽管功能各异，但在农村发展稳定中的作用和改革面临的制度障碍相似，可以借鉴承包地“三权分置”办法，实行宅基地所有权、占有权、使用权“三权分置”。总的考虑，就是参考承包地“三权分置”办法，进一步明晰、丰富和细化宅基地产权权能，将宅基地权能由目前的“两权”（虚置的集体所有权、无限期的农户占有和使用权）进一步细分为“三权”（所有权、占有权和使用权），并按照落实集体所有权、稳定农户占有权、放活土地使用权的思路推进改革，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局，充分发挥“三权”的各自功能和整体效用。
宅基地的纠纷最常见的情形主要有以下三点，村民将依法取得使用的住宅地建立住宅之后，转让给本集体经济组织成员的纠纷处理，村民将依法取得使用权的宅基地，建住宅后转让给非本集体经济组织以外的成员的纠纷处理，宅基地上的房屋在被行政征收后，买受人与出卖人之间的买卖合同被确认无效的处理。
我们首先来讲讲第一点，农村的村民将自己依法取得的宅基地建好房屋后转让给本集体经济组织的成员也就是本村村民的纠纷处理，由于双方都是本集体经济组织的成员，这种住宅买卖的不会导致该本集体的宅基地资源流失，因此对于村民之间的买卖合同应认定为有效。但是依据我国土地管理法第62条第4项规定农村村民出卖出租房之后再申请宅基地不予批准。
依据我国合同法第58条规定，该买卖合同取得的财产应返还，如果是受让方也就是买房人取得房屋之后扩建装修得费用，根据我国法律的先付理论，享有对这装修装饰物的所有权，对那些费用出让人应评估后折价补偿，如果双方还有其他损失的话，那么要由双方按照同等责任各自进行承担法律责任。
第二种情形是：宅基地上的房屋被行政征收后，买受人与出卖人之间的买卖合同被确认无效后产生的纠纷，我们应当遵循以下处理原则，由于买受人取得宅基地违法，买受人只能对房屋上的相关建筑装修材料享受权利，他只能对应的装修装饰材料对应的价值在征收补偿款上取得补偿的权利。就宅基地的价值部分，由于买受人取得违法，应该由宅基地所在的村委会集体经济组织享有改补偿的权利，宅基地买卖合同双方的损失由合同签订方自己承担。农村合同买卖无效会产生的法律后果根据我国的土地法地58条规定，合同如果一旦认定为无效后，那么应为改合同取得财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有多出的一方应当赔偿另一方因此遭受到的损失，如果双方都有过错的，应各自承担相应的责任。在这种情况下，农村房屋买卖合同认定无效之后，出卖人取得的利益应当返还给买受人，买受人也应当取得的房屋还给出卖人，同时还要向出卖人返还相应的土地证件件，需要特别指出的是：即使双方达成的房屋买卖协议，但是由于宅基地不能转让也是不能够办理相应的证件件。合同一旦认定无效，也会有一个损害赔偿的法律后果。
参考以上案例：马某以广东某县国土局颁发的土地使用证侵犯了自己的宅基地使用权，一纸诉状将国土局诉到法院，法院审查查明，马某搬上海居住，将父亲留下的借给杨某使用，杨某死后，由其子继承，后得到国有土地使用权的登记证书。后来马某发现了失去了宅基地将国土局诉状。
这些在珠三角地区非常的常见，很多村民将宅基地借给隔壁家或者亲戚家监管并移居到外地，后来发现土地上的房屋被亲戚占用，那么将如何处理呢？这些可以向颁证机关或部门提出行政诉讼，在行政诉讼中要求终止土地使用证书的无效。
我们要遵循《城镇地籍调查规程》规定：现场调查，测绘时，界址的认定必须由本宗地及相邻宗地到现场签字共同指界，没有执行该规定的土地登记行为，相关当事人完全可以根据土地法的相关规定申请该土地证书无效，把我们可以找到当时的邻居，问一下他们有没有签字，对这个宅基地进行指界，如果没有的话那么该行政行为可能会有瑕疵，如果行政不合法的话，可以申请法院撤销该土地证书。
过程之中，我们要注意的问题，就上面的案件，法院在受理之后按照国土局提供的证据，深入调查之后认为国土局在登记时未按照法律程序，也未对地址进行实质性的审查违反了规定，根据行政法的相关规定，撤销该土地使用证书，因不动产引起的法律诉讼的案件，涉行政机关出错超过20年的，人民法院不予受理，也就是说当我们知道，我们的权利或者是我们宅基地上房屋的权利被其他人抢占后，我们要提起诉讼，撤销该土地使用证书。
加冰对现行政策解释的很清楚，地合君补充下吧河南南阳拆迁律师网站！宅基地跨村交易，在目前法律条件下，买方的风险确实大一些。但也有一些其它规避风险办法：1、长租农房二十年，同时对续约做出约定；2、约定可以改建；3、明确加重出租方违约责任，由出租方赔偿改建添附的费用；4、明确征地款优先对改建成本进行补偿。另外在政策层面，项目型用地可以利用宅基地有偿退出政策及城乡建设用地增减挂钩政策。
以上就是土地大咖汇第一期的直播笔记，还想了解更多关于：土地流转纠纷、政策补贴、宅基地继承问题！请继续关注地合君，关注下一期的土地大咖汇！听课请添加地合妹个人微信（1394866838 ）
