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物权法全文解读
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第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
●条文主旨
本条是关于立法目的和立法依据的规定。
●立法背景
按照改革开放的要求，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律对物权作了不少规定，这些规定对经济社会发展发挥着重要作用。但这些规定，今天看来是不够的。要适应改革开放和社会主义现代化建设的深入发展，顺应构建社会主义和谐社会的要求，不仅要有较为完备的财产流通制度，还要有较为完备的财产归属和利用制度，否则，人们在社会生活中有关财产的许多行为就无所适从，审判实践中有关财产的许多纠纷就无法可依。因此，有必要依据宪法，在总结实践经验的基础上制定物权法，对涉及物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出规定，进一步明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度。
物权法的起草工作始于1993年。2002年12月，九届全国人大常委会对物权法草案进行了初次审议。十届全国人大常委会对制定物权法高度重视，花了很大精力，做了大量工作，进行了六次审议。为了把这部法律制定好，全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件，并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。在修改完善物权法草案过程中，始终坚持正确的政治方向，坚持物权法的中国特色，坚持一切从实际出发，吸收各方面的合理意见和建议，经常委会多次审议，对草案反复研究修改，形成了提交大会审议的物权法草案，十届全国人大五次会议对该草案进行了认真审议，并于2006年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》。
●条文解读
法律属于上层建筑，是由经济基础决定并服务于经济基础的。我国经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。这～基本经济制度决定了我国物权法的社会主义性质。物权包括所有权、用益物权和担保物权。物权的归属、范围和内容，都与我国基本经济制度密切相关。如果不反映、不体现我国的基本经济制度，就不可能制定出符合我国国情的、具有中国特色的物权法。因此，物权法必须体现我国的基本经济制度并以维护我国的基本经济制度为根本目的，所以本条明确将维护国家基本经济制度作为立法目的之一。物权法主要从民事角度通过明确物的归属，权利人有哪些权利，他人负有哪些义务，侵害物权的法律责任等，来体现和维护我国的基本经济制度。
民法是调整平等主体之间关系的法律.是伴随市场经济的发展而逐步完备的。改革开放以来，我国实行社会主义市场经济。对于发展社会主义市场经济，中央政策很明确，就是要建立市场经济体制，利用市场的手段，发挥经济规律的作用，合理配置资源，发挥人力物力资源的最大效益，通过市场主体的公平竞争，发展生产力，促进经济繁荣，提高生活水平，增强综合国力。发展市场经济，就要建立与社会主义市场经济相适应的法律制度，而规范市场经济关系的基本法律就是民法。物权法作为民法的重要组成部分，就是通过确立物权归属和利用的基本规则.规范市场主体因物的归属和利用而产生的财产关系，保障市场主体的权利，维护市场经济秩序，为我国社会主义市场经济服务。因此，维护社会主义市场秩序是物权法的立法目的之一。
制定物权法最直接的目的是明确物的归属，发挥物的效用。这与物权法的作用密切相关。物权法的作用主要体现在两方面：
1.定分止争。商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”生活中常常发生这样的事，有一个房东，把自己的房子先卖给甲，并把房子交给甲使用;后由于价格、熟人等等多种原因又把该房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。试问，该房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子?解决一物二卖的问题，有多种办法，比如按照订立合同的先后确定房屋的归属，按照有无付款或者付款的先后确定房屋的归属，按照买方有无实际占有该房屋确定房屋的归属，还有一种办法就是按照房屋有无办理过户登记手续确定房屋的归属。上述几种解决办法都有一定道理。没有物权法，仁者见仁，智者见智。有了物权法，物权法从维护经济秩序和市场交易安全出发，规定谁是该房屋的所有人，首先看该房屋有无办理过户登记手续，如果已
3经办理过户登记手续，不动产登记簿上登记的人就是房屋的所有人。甲虽然先买，但没有办理过户手续，乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙，因此，乙有权要求甲腾出房子。甲虽然没有办理过户手续，但甲和原房主之间订立的房屋买卖合同是有效的，甲受到的损失，可以按照合同要求原房主赔偿。因此，依靠物权法确定的规则就能够明确归属，定分息争，稳定经济秩序。
2.物尽其用。物可以自己用，也可以交由他人用，可以依法转让给更有经营才能的人使用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的活动空间，物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。同时，从合理利用资源、维护公共利益出发，对权利人的权利也有不少限制，如物权法有关严格保护耕地的规定，有关相邻关系的规定，以及征收、征用的规定等。制定物权法，就是要充分发挥物权法定分LE争和物尽其用这两个方面的作用，为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富。使“有恒产者有恒心”。保障安居乐业，促进经济发展和社会进步。因此，物权法把明确物的归属，发挥物的效用作为立法目的。
保护权利人的物权是物权法的目的之一。这主要体现在：一是通过_一系列确定物权归属的规则明确物权属于谁，二是通过规定物权保护的途径与方式使物权受到侵害的权利人可以保护自己的合法权利。三是通过规定国有财产的范围、行使以及防止国有资产流失，加大对国有资产的保护力度保护国有资产;通过规定集体财产的范围、行使等保护农村和城镇的集体财产;通过规定私人所有权、业主的建筑物区分所有权等保护私人所有的合法财产;通过规定土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权和担保物权保护权利人对物的利用的权利。总之，制定物权法的目的之一，就是切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。
宪法是国家的根本大法，是母法，其他法律都是由宪法派生的。宪法规定大政方针，其他法律都必须体现宪法精神，不得与宪法相抵触。因此，物权法必须体现宪法的精神。物权法将宪法规定的我国的基本经济制度作为立法目的，将基本经济制度和实行社会主义市场经济作为基本原则，将宪法规定的保护公私财产的精神落实在对国有资产、集体财产和私人合法财产保护的具体规定上。物权法的规定体现了宪法的精神。
第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的.依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
●条文主旨
本条是关于物权法调整范围的规定。
●条文解读
本条第l款规定了物权法调整的社会关系，也就是物权法的调整范围。物的归属是指物的所有人是谁，谁是物的主人，确定物的归属即是确定在民事上财产权属于谁，这是对物进行利用的前提。物权法调整物的归属关系，就要确定物的归属原则，这是物权法的重要内容。所有权人对其所有物无论自己使用还是交他人使用，都是对物的利用。’物的利用是我们对物拥有所有权的目的所在。物权法调整因物的利用而产生的相互关系，要确定对物进行利用的规则，这也是物权法的重要内容。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。需要明确的是，物权法并不一般性地调整所有的物的归属和利用的关系，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是本条第一款规定的“民事关系”。按照法律部门的划分，物权法属于民法，调整横向的社会关系;经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属物权法调整的范围。
物权法规范的物，包括不动产和动产，不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物;动产是指不动产以外的物，比如汽车、电视机。不动产和动产是物权法上对物的分类，之所以进行这样的分类，主要是便于根据不动产和动产各自的特点分别予以规范。物权法上的物通常讲是有体物或者有形物，指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。所谓有体物或者有形物主要是与精神产品相对而言的，著作、商标、专利等是精神产品，是无体物或者无形物，精神产品不是物权法规范的对象，主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整。大干世界万事万物，并非所有的有体物或者有形物都是物权法规范的对象.能够作为物权法规范对象的还必须是人力所能控制并有利用价值的物。随着科学技术的发展，一些原来无法控制且无法利用的物也可以控制和利用了，也就纳入了物权法的调整范围，物权法规范的物的范围也在不断扩大。
精神产品不属于物权法的调整范围，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品，这主要是指，著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的，《物权法》第223条规定，可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财6产权可以出质作为权利质权。在这种特定情况下，权利也成为了物权的客体。因此，本条第2款中规定，法律规定权利作为物权客体的，依照规定。
物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利，因而物权又称为“绝对权”;物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他的人，因此物权又称为“对世权”。在权利性质上.物权与债权不同。债权的权利义务限于当事人之问，如合同的权利义务限于订立合同的各方当事人。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。正因如此，债权被称为“对人权”、“相对权”。物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利。用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。
此外.还有两个有关的问题需要说明：
1.物权”与“财产权”、“财产所有权”的联系与区别。本法的名称是“物权法”。有人认为“物权”不容易懂，“财产权”容易懂，建议法名改为“财产权法”，或者改为“财产所有权法”。这里要说明的是，财产权比物权内涵广，不仅包括物权，还包括债权、知识产权、继承权。债权主要是由合同法规范的，知识产权主要是由商标法、专利法和著作权法规范的，继承权主要是由继承法规范的。同时，“财产所有权”一词仅从所有权方面讲又比“物权”内涵窄，物权不仅包括所有权，还包括用益物权和担保物权，后两种权利也是相对独立的物权。因此，本法的名称不宜称作“财产权法”或者“财产所有权法”，还是采用“物权法”比较准确。
2.关于物权主体。本条第3款和第l条将物权的主体表述为“权利人”。对于如何表述物权的主体，在立法过程中有不同意见，有的建议规定为“自然人、法人”;有的建议规定为“自然人、法人和其他组织”;有的建议规定为“国家、集体和私人”;有的建议规定为“国家、公民、法人和其他组织”;有的认为，国家作为物权主体，可以包括在法人之中;有的认为，用“权利人”可以包括各种物权主体，这一规定是妥当的，不必改动。上述意见各自都有一定的道理。现行有关法律、行政法规在这个问题。卜的规定也不一致。本法对物权主体的表述基本上有两类，一是统一表述为“权利人”，如第l条规定：“保护权利人的物权。”第二章、第三章等章节中规定的“权利人”。二是根据有关章节和具体规定的内容相应地表述为“国家”、“集体”、“私人”、“单位”、“个人”、“企业法人”、“企业法人以外的法人”、“个体工商户”.“农业生产经营者”等等。现实生活中国家、集体、自然人、法人等都是物权主体，但究竟把它归类为两种主体、三种主体还是四种主体，可以在制订民法总则有关民事主体时一并研究。本法对物权主体的表述适应了现实生活的需要，也不影响将来制定民法总则时对民事主体作出统一规定。
第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的8平等法律地位和发展权利。
●条文主旨
本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。
●条文解读
在立法过程中，有人认为，我国是社会主义国家，国有经济是国民经济中的主导力量，我国的物权法要突出保护公有制。有人认为，物权法属于私法，要突出对私有财产的保护。我们认为，我国是社会主义国家，处于社会主义初级阶段，实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，与资本主义物权制度有本质区别。作为反映我国社会主义生产关系和维护社会主义经济制度的物权法，必须全面、准确地体现现阶段我国社会主义基本经济制度，体现党的十六大提出的“必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济”、“必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”这曲个“毫不动摇”的精神。凼此.物权法把宪法规定的社会主义基本经济制度和党的十六大提出的两个“毫不动摇”作为物权法的基本原则，这一基本原则规定作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。
实行社会主义市场经济与我国基本经济制度密切相关。发展社会主义市场经济是坚持和完善社会主义基本经济制度的必然要求。要坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展，要巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，就要实行社会主义市场经济。改革开放前，我国实行公有制基础上的计划经济，生产过程以及生产资料的配置主要靠计划与调拨来完成。所有制较为单一，只有全民所有制与集体所有制两种形式，虽然有小规模消费市场的存在.但形不成生产资料大市场，因此不是市场经济而是计划经济。改革开放以来，实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。多种所有制经济共同发展，就要相应采取市场经济体制。多种所有制经济只有在市场经济中才能得到共同发展。市场经济是人类创造的发展经济的文明成果，能够最大限度地发挥生产者的积极性，合理配置资源，创造高效率的经济效益，促进经济繁荣。因此，宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。没有平等关系就没有民法，没有平等的财产关系就没有物权法。因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。
第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
●条文主旨
本条是关于平等保护国家、集体和私人的物权的原则规定。
●立法背景
平等保护物权在传统民法并不作为单独的一项原则作规定，10因民法调整平等主体之间的财产关系与人身关系，平等保护为民法应有之义，不需单独作为一个原则作规定。我国是社会主义国家，以公有制经济为主体，国有经济是国民经济中的主导力量，各种所有制经济在国民经济中的地位不同。保障公有制经济的主体地位、维护国有经济的主导作用.经济法、行政法、刑法都有明确规定。同时，我国实行社会主义市场经济，市场经济要求市场主体拥有平等的法律地位和发展权利，市场主体之间的关系是平等关系。物权法调整平等主体之间的财产关系，主要是市场经济关系。物权法有必要明确规定平等保护物权的原则。
●条文解读
民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律，作为民法重要组成部分的物权法，是调整平等主体之问因物的归届和利用而产生的财产关系的法律。物权法平等保护各个民事主体的物权是民法调整的社会关系的性质决定的。对于民法的平等原则，民法通则已有明确规定：民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。当事人在民事活动中的地位平等。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此，本条规定了对国家、集体和私人的物权平等保护的原则。
《宪法》规定：“国家实行社会主义市场经济。”公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系.各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。马克思说，“商品是天生的平等派”。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，那就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。为适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会进一步明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。即使不进入市场交易的财产，《宪法》也明确规定：。公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家的、集体的物权，还是私人的物权，也都应当给予平等保护。否则，不同权利人的物权受到同样的侵害，国家的、集体的应当多赔，私人的可以少赔.势必损害群众依法创造、，积累财富的积极性，不利于民富国强、社会和谐。需要说明的是，平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，对关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，而这些在经济法、行政法中都有明确的规定。
另外还需要说明。本条规定了“其他权利入的物权”，这是由于本条是从所有制的角度对物权主体分类规定平等保护原则的，尚有无法完全纳入“国家”、“集体”和“私人”的权利人，如公益性基金会等。因此规定了“其他权利人”。
物权法全文
第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 物权的种类和内容，由法律规定。
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
楼上卫生间漏水，是楼上物主的责任。
参考资料：百度百科-中华人民共和国物权法
物权法 正式的全文
目 录
第一编 总则
第一章 一般规定
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第二节 动产交付
第三节 其他规定
第三章 物权的保护
第二编 所有权
第四章 一般规定
第五章 国家、集体和私人所有权
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七章 相邻关系
第八章 共有
第九章 所有权取得的特别规定
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第十一章 土地承包经营权
第十二章 建设用地使用权
第十三章 宅基地使用权
第十四章 地役权
第十五章 居住权
第四编 担保物权
第十六章 一般规定
第十七章 抵押权
第一节 一般抵押权
第二节 最高额抵押权
第十八章 质权
第一节 动产质权
第二节 权利质权
第十九章 留置权
第五编 占有
第二十章 占有
附则
第一编 总则
第一章 一般规定
第一条 为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，制定本法。
第二条 本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条 物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。
第四条 物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
第五条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第六条 任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。
第七条 权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。
第八条 其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条 当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
第十九条 利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。
有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
第二十条 利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
第二十一条 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。
预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
第二十二条 一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。
第二十三条 基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。
第二十四条 当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。
第二十五条 不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。
第二十六条 依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。
第二节 动产交付
第二十七条 动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付时发生效力。
第二十八条 船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十九条 动产物权设立、转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第三十条 动产物权设立、转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第三十一条 动产物权转让时，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。
第三节 其他规定
第三十二条 因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效或者人民政府作出的征收决定等行为生效时发生效力。
第三十三条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
第三十四条 因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十五条 依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时办理登记；未经登记，不得处分其物权。
第三章 物权的保护
第三十六条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十七条 因物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十八条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；不能返还原物或者返还原物后仍有损失的，可以请求损害赔偿。
第三十九条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。
第四十条 妨害行使物权的，权利人可以请求排除妨害。
第四十一条 有可能危及行使物权的，权利人可以请求消除危险。
第四十二条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。
第四十三条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。
第二编 所有权
第四章 一般规定
第四十五条 所有权人对自己的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十六条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
第四十七条 国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产。
第四十八条 依照法律规定只能属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十九条 为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
第五章 国家、集体和私人所有权
第五十条 国家维护公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
第五十一条 矿藏、水流、海域和城市的土地等属于国家所有。
第五十二条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第五十三条 农村和城市郊区的土地、野生动植物资源等，法律规定国家所有的，属于国家所有。
第五十四条 矿藏、水流、海域和国家所有的土地、草原等自然资源，由国务院代表国家行使所有权。
第五十五条 道路、电力、通讯、天然气等公共设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十六条 国家机关对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十七条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十八条 国家投资设立的企业，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。
第五十九条 集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第六十条 城镇集体所有的不动产和动产，属于劳动群众集体所有。
第六十一条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有。
下列事项应当依法经本集体村民会议讨论决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别农户之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十二条 集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十三条 农民集体所有的土地等，应当依法实行家庭承包经营。
第六十四条 集体经济组织或者村民委员会的管理人作出的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。
村民会议通过的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十五条 集体经济组织或者村民委员会应当依照法律、行政法规、章程、村规民约向本集体的成员定期公布集体财产的状况。
第六十六条 私人对依法取得的房屋、收入、生活用品等生活资料享有所有权。
私人对依法取得的生产工具、原材料等生产资料享有所有权。
第六十七条 国家保护私人储蓄、投资及其收益。
国家保护私人的财产继承权及其他合法权益。
第六十八条 国家保护私人的所有权。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。
拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。
违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十九条 国家、集体和私人依法可以设立合资经营企业、合作经营企业，也可以设立独资企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。
第七十条 企业法人对其不动产和动产依照法律或者章程享有占有、使用、收益和处分的权利。公司制企业，适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。
企业法人以外的法人，其不动产或者动产的归属，依照法律或者章程的规定。
第七十一条 违反国家规定，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让，造成国有财产、集体财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十二条 国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十三条 业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十四条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十五条 业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。
第七十六条 建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
第七十七条 业主可以设立业主会议，选举业主委员会。
县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。
第七十八条 下列事项由业主依法共同决定：
（一）制定和修改业主会议议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举和更换业主委员会；
（四）选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；
（六）修缮、改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。
第七十九条 业主决定本法第七十八条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第八十条 将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。
第八十一条 业主会议或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第八十二条 建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。
第八十三条 建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。
第八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。
第八十五条 物业管理机构或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十六条 业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。
业主会议和业主委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。
建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。
第八十七条 对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。
第七章 相邻关系
第八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第九十条 不动产权利人应当为相邻各权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第九十一条 不动产权利人有权禁止他人进入其土地，但对相邻权利人因通行等必须利用该土地的，应当提供必要的便利。
第九十二条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第九十三条 建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十四条 不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。
第九十五条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；相邻不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。
第九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予补偿。
第九十七条 本章规定的不动产权利人，包括不动产的所有权人、用益物权人和占有人。
第八章 共有
第九十八条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有分为按份共有和共同共有。
第九十九条 按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百零一条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第一百零二条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零三条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第一百零四条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予补偿。
第一百零五条 共有人可以通过协议确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对拍卖、变卖等取得的价款予以分割或者折价补偿。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零六条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零七条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照其份额享有债权，承担债务；共同共有人共同享有债权，承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等以外，视为按份共有。
第一百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照其出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百一十条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章 所有权取得的特别规定
第一百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：
（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；
（二）以合理的价格有偿转让；
（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；
（四）转让合同有效。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百一十二条 对被盗、被抢的财物或者遗失物，所有权人等权利人有权追回。该动产通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十三条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道该权利的除外。
第一百一十四条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。
第一百一十五条 有关部门收到遗失物，知道所有权人、遗失人等权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十六条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十七条 所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。
第一百一十八条 遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。
第一百一十九条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。《中华人民共和国文物保护法》等法律另有规定的，依照其规定。
第一百二十条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百二十一条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得；但当事人另有约定的除外。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第一百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错的当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属给另一方当事人造成损失的，应当给予赔偿。
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第一百二十三条 用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利。
第一百二十四条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、
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